房地产估价教学课件-8学习情境八.pptxVIP

房地产估价;编写房地产估价报告的目的、要求及原则;　　房地产估价报告总的要求是全面、公正、客观地记述估价过程和结论。;;房地产估价报告的形式、内容及常见错误分析;　　一份完整的估价报告通常由８个部分组成：封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。 （一）封面 　　封面的内容一般包括下列几项内容。 　　1.标题 ２.估价项目名称 ３.委托人 ４.估价机构 ５.估价作业期 ６.估价报告编号;;　　（一）技术路线错误 技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的技术思路错误。评估方法选择不当是估价报告中主要的技术路线错误。 ;　　（二）方法运用错误 　　１．市场比较法的常见运用错误 　　１）比较实例选择有误 　　２）条件说明表和前面因素描述不一致。 　　２．收益还原法的常见运用错误 　　１）总收益计算有误 　　２）总费用计算有误 　　３）纯收益计算有误 　　４）参数选择有误;　　３．成本法的常见运用错误 　　成本法的常见运用错误主要有： 　　１）概念性错误 　　２）参数选择有误 　　３）成本项目确定有误 　　４）计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理 　　５）利息计算有误 　　６）利润计算有误;　　４．假设开发法的常见运用错误 　　假设开发法的常见运用错误主要包括： 　　１）开发价值确定或计算有误。 　　２）参数选择有误。 　　３）利息计算有误。 　　４）利润计算有误。;　　（三）参数确定错误 　　１．市场比较法的参数确定应避免的错误 　　１）交易情况修正系数的确定。 　　２）交易日期修正中的价格指数的确定。 　　３）区位因素修正系数和个别因素修正系数的确定。 　　４）修正幅度的错误。 　　２．收益还原法的参数确定应避免的错误 　　收益还原法的参数确定应避免的错误主要包括： 　　１）资本化率的确定。 　　２）收益年限的确定。;　　３．成本法的参数确定应避免的错误 　　１）利润率的确定。在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对 应，避免混淆。选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数。 　　投资利润率计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用 　　成本利润率计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用 　　２）成新率的确定。用直线法计算成新率常见的错误有： 　　（１）将建筑物的实际经过年数误当做有效经过年数； 　　（２）当残值率不为０时，计算成新率时漏掉残值率，当用直线法计算得到的成新率与用实际观察所获得的成新率不一致时，应以后者为主要依据，不应简单地选用前者。 　　（３）建筑物经济寿命的确定。应从建筑物竣工验收合格之日起，建造期不应计入。;　　４．假设开发法的参数确定应避免的错误在运用假设开发法进行估价时，最常见的错误发生在投资利息的估算中。 　　１）应计息的项目。 　　２）计息期的长短。 　　３）计息的方式。 　　４）利率的大小。 　　５）计息周期。 　　６）名义利率和实际利率。;　　（四）报告格式错误 　　１．报告格式选用不当 　　２．报告整体结构中的错误 　　主要有： 　　１）无估价项目名称； 　　２）无目录； 　　３）无致委托估价方函； 　　４）缺少附件； 　　５）无估价师声明； 　　６）无估价的假设和限制条件；;　　７）无估价项目名称； 　　８）无委托估价方； 　　９）无受托估价方； 　　１０）无估价依据； 　　１１）无估价期日和估价日期； 　　１２）无估价师签字； 　　１３）落款无估价机构名称； 　　１４）无一般因素、区域因素和个别因素及市场背景分析中的任何一项或多项； 　　１５）无估价原则等。;　　３．报告各部分具体内容的错误 　１）估价目的不明确。 　　２）估价依据不完整。 　　３）估价期日在报告中前后不一致。 　　４）估价日期概念不清。 　　５）估价结果无确定理由和结果不完整以及估价结论确定不合理。 　　６）估价对象表述不清。 　　７）估价原则表述不准确。 　　８）估价报告的有效期有误。 　　９）无估价方法选择理由。　 　　１０）估价报告有非估价师签字或无估价师签字。 　　１１）落款处未注明估价机构名称和无估价机构盖章。 　　１２）未按我国现行的不动产估价的两类规范格式要求。 　　１３）估价范围不明确。;　　４．其他常见错误 　　１）文字表述中的错误。 　　２）逻辑不严谨。 　　３）基本概念不清或运用错误。 　　４）估价结果没有明确的币种，最终估价结果没有大???。 　　５）具体运算有误。;　　（一）表格式房地产估价报告的写作示例 　　（二）叙述式房地产估价报告写作示例 房地产估价报告 　估价项目名称：××区××大街××号— ××公寓２号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估