房地产估价教学课件-7学习情境七.pptxVIP

房地产估价;路线价法; 路线价估价法认为城市内各宗地土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。可以说路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。路线价法与一般的市场比较法主要有以下三点不同： １）不做“交易情况修正”和“市场状况调整”； 　　２）先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合； 　　３）利用相同的“可比实例价格”———路线价，同时评估出许多“估价对象”———该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。;　　路线价法的一般公式为： 　　地价一路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积 　　对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地效用的影响小，此时使用公式： 　　宗地地价＝路线价×深度百分率×宗地面积;　　１）路线价法的实质是一种土地的市场比较法。 　　２）路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价，一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间，而路线价法被认为是一种快速，相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对土地进行的估价。 　　３）路线价法估计的前提条件是：有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划；街道系统较规整，临街各宗土地的排列较整齐。;　　４）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。 　　５）路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误差，影响土地价格???估的精度。 　　６）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。路线价的估算是先设定标准深度，求得宗地评价价格，然后用深度指数表等途径进行修正，因此，它的估价精度取决于路线价和修正体系。;;　　 在同一路线价区段内，虽然临接同一街道，但因各宗地的宽度、形状、面积、位置等不同，需要在深度修正的基础上，进行其他因素修正。;　　（六）计算临街各宗地价格 １．累计深度价格修正率 　　以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。 　　１）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度相同： 　　Ｖ（总价）＝标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率 　　Ｖ（单价）＝Ｖ（总价）／估价对象土地面积 　　２）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度不同： 　　Ｖ（总价）＝标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率×临街宽度／标准宽度;　　２．累计深度价格修正率 　　当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，应采用累计深度价格修正率： 　　Ｖ（总价）＝路线价×累计深度价格修正率×临街宽度 　Ｖ（单价）＝路线价×累计深度价格修正率／临街深度 　　３．平均深度价格修正率 　　当以标准临街宗地单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率： 　　 Ｖ（单价）＝路线价×平均深度价格修正率 　　 Ｖ（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度;高层建筑地价分摊法;;;;　　通过高层建筑地价分摊可以求取：;长期趋势法;　　（二）长期趋势法的理论依据 从较长时期考察，房地产市场通常会显现出一定的变动规律和发展趋势，即呈上升或下降趋势。当评估或预测房地产价格时，可以根据房地产过去较长时期的历史价格资料，按照时间序列进行统计分析，揭示该房地产的价格随时间变化的过程和趋势，以此估算该房地产的价格。;　　（一）长期趋势法使用条件 长期趋势法适用于预测房地产的未来价格总体水平及其发展趋势和“走势”。长期趋势法是根据房地产价格的历史资料进行估价的，其前提是假设房地产价格的历史变动趋势会延伸到未来。;　　（二）长期趋势法估价的操作步骤 　　１）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，保证其真实、可靠； 　　２）本着可比性原则分析、整理历史价格资料，并将其编排成时间序列； 　　３）观察、分析这个时间序列，找出估价对象价格随时间变动的规律，并以数学模型表达此规律； 　　４）以此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格。;;基准地价系数修正法; 　　基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。; 　　基准地价系数修正法适用于完成基准地价的评估城镇中