房地产估价教学课件-5学习情境五.pptxVIP

房地产估价;成本法的基本原理;　　成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价值依其费用而定。我们可以从买卖双方的角度来分析它的理论依据。从卖方的角度看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，其所能接受的最低价格不能低于开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度看，房地产的价格是基于社会“生产费用”，买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产所需花费的代价，否则，他宁愿自己开发建设。如果该房地产中的建筑物不是全新的，通常还要考虑建筑物的折旧。 由上可见，买卖双方均可接受的是包含成本和利润的正常代价。因此，我们可以根据开发建造估价对象所需要的“成本加利润”来估算其价格。; 新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称???的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。此外，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。; 运用成本法估价一般分为以下４个步骤进行：　　;房地产价格的构成;　　开发成本是指进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。主要包括下列几项： 　　１）勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、项目策划、工程勘察、建筑设计以及建设工程招标、通水、通电、通路、场地平整等前期必要支出。 　　２）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。;　　３）基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。 　　４）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。 　　５）其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。 　　６）开发期间税费，包括税收和地方政府收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。; 管理费用是指房地产开发商组织、管理房地产开发经营活动的必要支出，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等。此项费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。;　　销售费用也称为销售成本，是指销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费、销售代理费等。;　　投资利息是指在房地产开发完成之后或者销售之前所发生的必要费用的利息。计算投资利息的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。;　　销售税费是指房地产销售时应由卖方缴纳的税费，包括： 　　１）销售税金及附加税，如营业税、城市维护建设税和教育费附加； 　　２）其他销售税费，如印花税、交易手续费等。销售税费通常按照房地产价值的一定比例测算。;　　（一）开发利润概念 开发利润是指房地产开发商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各项成本、费用、税金后的余额。 ; （二）估算开发利润率的几种方法 估算开发利润时，通常按照一定的计算基数乘以相应的利润来取得。开发利润率主要有以下几种：;成本法的计算公式; 新开发的房地产可以分为新开发的房地、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。 （一）适用于新开发的房地的基本公式 　　在新开发的房地的情况下，成本法的基本公式为： 　　新开发的房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用 　　　　　　　　　　　　＋投资利息＋销售税费＋开发利润;　　（二）适用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋投资利息＋销售水费 ＋投资利润 　　（三）适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征收集体土地并进行“三通一平”等基础场地平整后的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整。在这些情况下，成本法的基本公式为： 新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用 ＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润; 成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。 （一）适用于旧的房地的基本公式 　　在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为： 　　旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧（或者） 　　旧的房地价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧 　　（二）适用于旧的建筑物的基本公式 　　在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 　　旧的建筑