房地产开发教学课件 1学习情境一.pptxVIP

房地产开发 房地产 　　房地产是指土地及固着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。房地产由于自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。其有土地、建筑物和房地合一三种存在状态。在房地产拍卖中，其拍卖标的也有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 　　1.位置的固定性和不可移动性 　　2.使用长期性 　　3.独特性（异质性） 　　4.适应性 　　5.投资与消费的双重性 　　6.政策影响性 　　7.不易变现性 　　8.外部性 　　9.易受限制性 　　政府对房地产的限制一般通过下列四种特权来实现： (三)合同的形式 ①管制； ②征收； ③征税； ④充公。 房地产业 　　房地产业是对从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业属于第三产业。 　　（１)国有土地使用权出让。 （２）房地产投资开发业，主要包括国有土地征收、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设，以及对旧城区的改造或开发。 　　（３）地产经营，主要包括土地使用权转让、租赁和抵押。 　　（４）房产经营，主要包括房屋的买卖、租赁和抵押等。 　　（５）房地产金融，主要包括房地产信贷、保险和投资等。 　　（６）房地产中介服务，主要包括房地产咨询、估价、经纪、律师业务和公正等。 　　（７）物业管理，主要包括房屋及公共设施、设备的保养和维修，并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境。 　　（８）房地产市场的调控和管理，即建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场和信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 　　（1）基础性 　　房地产既是人们生活的重要基础条件，也是社会经济发展的重要基础条件，对于整个社会具有重要的基础性作用。 　　（2）统一性和系统性 　　房地产开发的全过程是一项系统工程，每一个环节都影响着房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益。 　　（3）高利润性 　　房地产业是一个高利润的产业。多年来，每当社会经济兴旺发展的时候，房地产业就更为兴旺，其利润要高于社会平均利润，甚至要高得多。而经济萧条时期，房地产业可能出现大幅度的亏损。 　　（4）先导性 　　人们居住条件的日益改善要靠房地产不断地增加数量和提高标准与质量。但房地产的开发建设要耗用较长的时间，需要超前进行。因此，要发展社会经济和各行各业，改善人民的生活，必须超前发展房地产。 　　（5）预警性 　　房地产业不但灵敏度很高，而且预警性也很高。房地产业这个特点的主要表现是：在国民经济走向繁荣发展之前，它往往会率先超前发展；在国民经济发生衰退和萧条之前，它往往最先受到冲击，所以它具有明显的预警作用。 　　（6）高关联性 　　随着社会生产的发展，每个行业都成为社会经济密不可分的组成部分，互相依赖，互相促进。每个行业的发展，都会对其他相关行业产生程度不同的带动作用，房地产业也具有这样的关联作用。 　　房地产业与国民经济两者相互依存、相互促进。一方面，房地产业的发展受到国民经济的制约，国民经济发展水平决定了房地产业的发展水平；另一方面，房地产业的发展又能促进国民经济的持续、快速和健康发展。因此，房地产业在国民经济中占有重要地位。 　　其主要作用表现在以下几个方面。 　　（１）为国民经济发展提供重要的物质条件。 　　（２）能带动相关产业和国民经济的发展。 　　（３）加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。 　　（４）有利于深化住房制度的改革，调整消费结构。 　　（５）有利于增加政府财税收入。 　　（６）有利于扩大城乡就业。 　　（７）有利于改善投资环境。 　　（８）有利于推进城市的综合开发。 　　回观房地产业的发展轨迹，其有以下四个特点：一是房地产投资规模大，表现为房地产投资额占固定资产投资额比重大和房地产投资额增速快；二是房地产项目功能齐全，房地产开发项目集生活居住、商贸和服务于一体；三是新兴集镇房地产市场逐渐红火，随着社会主义新农村建设进程的加快，城市周边乡镇房地产开发正逐步兴起；四是房地产业对地方财政贡献大。房地产业与地方税收及地方财政收入有着“一荣俱荣，一损俱损”的紧密联系。 　　在持续趋紧的宏观调控政策作用下，当下房地产业发展又面临着严峻的现实问题。一是从房地产市场的地位和影响来看。首先，房地产企业优势地位受到挑战，房地产开发项目不再一枝独秀，业内同质化竞争日益激烈；其次，房地产市场销售份额走低；再次，外来房地产公司逐步占据主导地位。二是从土地供给和开发能力来看，土地供应量、土地开发量、商品房上市量和有土地储备的房地产企业均呈下降趋势。随着地价不断上涨和市场逐步规范，以及国家对房地产宏观政策的调整和银根不断收紧，许多规模较小的房地产企业由于资金不足和管理跟不上等原因，开发能