房地产开发教学课件 3学习情境三.pptxVIP

房地产开发 可行性研究 　　（一）可行性研究的含义 可行性研究又称可行性分析，是指在投资决策前，对项目进行全面、综合的技术经济分析和论证，从而为项目投资决策提供可靠依据的一种科学方法。它是一种科学性、技术性很强的工作，同时也是决定投资项目开发成败的关键。 可行性并非最优而可行，只有在可行的基础上才能进一步做出最优决策。可行性研究工作不仅要重视微观的可行性研究，更要重视宏观的可行性研究。 　　（二）可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。 　　（一）可行性研究的特点 1.先行性 2.预测性 3.决策性 4.不定性 　　（二）可行性研究的作用 　　1.可行性研究是项目投资决策的依据 　　2.可行性研究是筹集建设资金的依据 　　3.可行性研究是项目立项、用地审批的条件 　　4.可行性研究是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 　　5.可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据 　　房地产开发项目的可行性研究从开始委托到最后提交成果文件，整个过程一般都按照如下的程序开展： 　　（1）接受委托与建立研究组织 　　（2）收集资料，进行市场调查 　　（3）设计研究项目投资方案 　　（4）编制可行性研究报告并提交 　　一般的房地产开发项目可行性研究都应包括以下几个方面的主要内容： 　　（1）项目概况 　　房地产项目概况具体包括项目名称、承办单位概况、项目的地理位置、项目所在地周围的环境状况、项目性质及特点、项目开发建设的社会经济意义、项目主要建设条件、可行性研究工作的目的、依据和范围。 　　（2）开发项目现状调查 　　开发项目现状调查是房地产可行性研究工作的重要环节之一，是获得项目一手资料的重要来源，需要调查者进行实地调查获得。 　　（3）市场分析和建设规模的确定 　　主要包括市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格、分析服务对象、制订租售计划、拟建项目建设规模的确定。 　　（4）开发项目方案设计与选择 　　主要包括各种市政设施的布置及走向、建筑设计方案（包括占地面积、建筑面积、层高、层数、房间数量及布置等）及平面布置等。 　　（5）资源供给状况 　　主要包括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等的供应，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。 　　（6）开发项目的组织机构 　　主要包括开发项目的机构设置、人员配备等。 　　（7）开发项目建设实施计划 　　主要包括开发前期工作计划、建设施工工作计划、环境保护工作计划及选择施工队伍等。 　　（8）项目投入费用、收入估算及资金筹措状况 　　主要包括项目总投资、开发成本、销售与经营成本的估算，项目销售收入、租金收入及其他营业收入的估算等。 　　（9）项目经济及社会效益分析 　　主要包括项目总投资估算，项目投资来源、筹措方式的确定，开发成本估算，销售成本、经营成本估算，销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算，财务评价，国民经济评价，风险分析，项目环境效益、社会效益及综合效益评价。 　　（10）研究结论与建议 　　通过从技术、经济、财务等方面进行分析论证和评价，对开发项目方案进行总结，得到是否可行的结论。如果可行，要推荐最佳方案，并提出存在的问题及建议。　 　　（二）可行性研究报告的编制要求 　　一份好的房地产项目可行性研究报告应该做到以下几点： 　　（1）可行性研究报告编制依据可靠，结构内容完整。 　　（2）可行性研究报告表述形式尽可能数字化、图表化。 　　（3）可行性研究报告文本格式规范，附图、附表、附件齐全。 　　（4）可行性研究报告深度能满足投资决策和编制项目初步设计的需要。 　　（三）可行性研究报告的编制单位 　　可行性研究报告作为房地产投资项目可行性研究结果的体现，是申请立项、贷款、与有关各部门签订协议和合同以及申请有关建设许可文件的必备资料。有相应技术能力的话，可行性研究报告可以由开发商自行编制，作为企业内部投资决策之用，但是不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，可行性研究报告由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。　　 房地产市场调查 　　（一）房地产市场调查的含义 　　房地产市场调查是指以房地产为特定对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。 　　房地产市场调查有广义和狭义之分。广义的市场调查则把市场理解为商品交换关系的总和，即一个由各种市场要素构成的、有结构的体系，也就是市场调查不再只局限于消费者的购买行为，而是将其调查范围扩大到了房地产营销的每一个阶