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房地产开发 房地产开发项目建设管理 　　房地产项目建设管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。 　　房地产开发项目建设管理包括项目的招标管理、合同管理、进度管理、质量管理、成本管理、施工安全管理等内容，其中进度管理、质量管理、成本管理是三大管理核心，它们是相互联系又彼此对立的统一体。 　　房地产开发企业对开发项目有多种形式的管理模式。由于每个房地产开发项目的类型、地理位置、开发程度可能各不相同，而且和一般制造业不同的是，每一个开发项目所完成的均是一个完整的产品和服务。因此，房地产企业在建立符合房地产行业特点的组织管理方式方面，与制造业之间存在着一定的差异。房地产开发企业对开发项目的管理可以采用自建和委托施工两种方式。 房地产开发项目的质量控制 　　工程项目的质量是一个重要的指标，它最终体现在项目的运行功能和效果上。影响项目质量的因素也是综合性的，涉及项目的全过程以及项目的各个要素，包括设计质量、施工质量、材料和设备的质量、运行管理的质量等。 　　房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性决定的，与一般产品质量相比，具有如下一些特点： （2）隐蔽性强，竣工检验局限性大 （3）对社会环境影响较大 （1）影响因素多，质量波动大 　　相对而言，工程质量的影响因素较多，主要有人的质量意识和质量能力、建设项目的决策因素，项目勘察因素，项目总体规划和设计因素，建筑材料、构配件及相关工程用品的质量因素，工程项目施工方案以及施工环境等因素。 （1）以人为核心 （2）以预防为主 （3）坚持质量标准、严格检查、一切用数据说话 （1）前期资料检查 （2）原材料检验 （3）配套设备检验 （4）程序与工艺检验 （5）施工阶段质量控制 （6）建立质量控制档案 （7）竣工质量验收 （4）指令文件 （5）规定质量监控工作程序 （6）利用支付控制手段 （1）旁站监督 （2）测量控制 （3）试验数据 房地产开发项目的进度控制 　　房地产开发项目进度控制管理（以下简称进度控制）是指根据开发项目各阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制项目进度计划，并以此计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间进行控制，保证项目能在满足其时间约束的前提下实现总体目标。 房地产施工项目的进度计划包括：施工准备工作计划、施工总进度计划、单位工程施工进度计划及分部分项工程进度计划。 此外，为了有效地控制建设工程施工进度，施工单位还应编制年度施工计划、季度施工计划和月（旬）作业计划，将施工进度计划逐层细化，形成一个旬保月、月保季、季保年的计划体系。 　　房地产开发项目进度计划的编制程序一般分为四个步骤，包括： 　（1）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。 　（2）统计或计算每项工程内容的工作量。 　（3）计算每个单项工程工作量所需时间（可用天数表示）。 　　（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。若最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目的竣工日期。 　　编制工程项目进度计划主要有横道图法、网络图法、里程碑法、进度曲线法等多种方法，其中横道图法和网络图法是最常见的方法。 　　（一）横道图法 　　横道图法又称甘特图（Gantt），是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。横道图具有形象、直观、易懂、绘制简便等特点，被广泛应用于工程项目的进度管理工作中。对于一些并不十分复杂的建筑工程，采用这种图表比较合适。 　　根据工程项目中各项工作的进展是否匀速，可分别采用： 　　1.匀速进展横道图比较法 　　2.双比例单侧横道图比较法 　　3.双比例双侧横道图比较法。 　　以上介绍的三种横道图比较方法，由于其形象直观，作图简单，容易理解，因而被广泛应用于工程项目的进度监测中，供不同层次的进度控制人员使用。由于在计划执行过程中不需要修改原因，因而使用起来也比较方便。但是其以横道计划为基础，因而带有不可克服的局限性。 在横道计划中，各项工作之间的逻辑关系表达不明确，关键工作和关键线路无法确定。一旦某些工作实际进度出现偏差时，难以预测其对后续工作和工程总工期的影响，也就难以确定相应的进度计划调整方法。因此，横道图比较法主要用于工程项目中某些工作实际进度与计划进