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房地产开发 城市规划的基础知识 　　城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，充分合理地利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，也是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行。 　　城市规划根据侧重点和应用范围的不同一般可以划分为三个层次，即总体规划、分区规划和详细规划。 （一）城市总体规划 　　城市总体规划主要包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等内容。其中，城市总体规划的强制性内容包括规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然和历史文化遗产保护以及防灾减灾等。 　　一般城市总体规划的规划期限为20年，在编制城市总体规划时，还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。 　　（二）城市分区规划 　　城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，为便于与详细规划更好地衔接，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。 　　城市分区规划的内容包括： 　　（1）原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。 　　（2）确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围。 　　（3）确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。 　　（4）确定绿地系统、河湖水面、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。 　　（5）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。 　　（三）城市详细规划 　　城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所做的具体安排。城市详细规划主要包括规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标、总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等内容。 　　根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 　　城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。 　　城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展进行合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发则是一个将土地开发建设成房屋的过程。 　　城市规划和房地产开发是城市建设的不同阶段。城市规划是城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况作出调整和补充。两者关系密不可分，具体体现在以下几个方面：①城市规划指导和促进房地产开发；②城市规划对房地产开发起管制作用；③城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。 土地使用权的获取 　　获取土地是房地产开发的第一个步骤。所谓土地使用权的获取，是指开发商通过出让、转让或其他合法方式，有偿有期限地取得国有土地使用权的行为。 　 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。当一个房地产开发项目完成项目策划分析后，就要进入实施阶段，而实施过程中的第一步就是获取土地使用权。要根据建设项目和土地的不同性质、不同情况，通过不同途径获得土地使用权。有关途径与方式如下： 　　土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式： 　　（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。 　　（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。 　　国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 　　（一）土地使用权出让的法律特征