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恒大地产 营改增销售部门培训 2016年4月 目录 第一部分： 住宅销售营改增政策 第二部分： 住宅销售营改增建议 普华永道 2 住宅销售营改增政策 普华永道 住宅销售营改增适用税率 业务模式 计税方法 适用税率 核心政策  应税收入：不动产销售收入扣除向政府部门支付的土地 一般计税办法 11% 出让金后的余额为销售额  向政府部门支付的土地出让金不能扣除 老项目过渡期  房地产老项目是指 《建筑工程施工许可证》注明的合同 销售不动产 简易计税办法 5% 开工日期在2016年4月30 日前的房地产项目 一般纳税人选择适用  一经选择，36个月内不得变更 简易计税办法  房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房 5% 小规模纳税人 地产项目，按照5% 的征收率计算  建议一：根据必威体育精装版出台的营改增政策，对于老项目房地产公司可以选择简易计税办法适用5% 的低征收 率。因此，对于开发商集团内住宅开发项目，我们建议在可行且可能的情况下，于2016年4月30 日前 尽量取得 《建筑工程施工许可证》，获得选择简易计税办法的权利。 普华永道 4 住宅销售营改增建议 普华永道 住宅销售营改增建议- 评估选用一般计税办法是否更优  对于开发商集团内虽满足适用过渡期的单体项目，然而考虑到政策层面土地可抵扣收入计算缴纳增值 税，管理层可综合考虑项目本身的实际情况，进一步评估项目本身选用一般计税办法是否更为优惠： 特别应关注集团内是否存在土地成本占比较高的项目，甚至由于土地价格过高而最终可能亏损的单体 项目。 对于收入/成本等尚未发生的项目，当土地成本占含税收入比例超过51.95%时，选用一般计税办法11% 的税率将较5%简易计税办法更优。而少于该比例时，综合项目其他的情况（例如：甲供材料取得17% 的增值税进项），管理层应进一步评估是否选用一般计税办法。 普华永道 6 住宅销售营改增建议- 简易计税办法定价策略  简易计税办法下，房地产项目公司销售住宅适用5% 的征收率，定价的方案应根据客户类型（企业客户 或个人客户）以及主管税务机关是否允许适用简易计税办法的不动产销售开具增值税专用发票，具体 地：  个人买房者无法抵扣任何进项因而更关注销售总价本身，5% 的征收率与原营业税体制下适用税率一 致，因此对于开发商集团内的单体老项目可根据市场行情以及供需需求进行定价。从税务的角度， 可维持与原营业税体制下一致的含税销售价格，营改增影响较为平稳。  而对于企业类一般纳税人客户，需要关注简易计税办法下能否开具增值税专用发票。仅从必威体育精装版的营 改增文件，我们无法得到明确的解答，住宅销售简易征收办法下能否开具增值税专用发票，需要待 即将颁布的房地产行业的细则的进一步明确以及主管税务机关的操作口径。 在能够开具增值税专用发票的情况下，一般纳税人客户可以分两年就取得的增值税进项抵扣销项税 额，其承担的增值税不构成其成本，仅影响其现金流。因此，单体项目可考虑在原营业税的价格上 提高一定比例与客户