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Yopark:做星级酒店颠覆者Yopark 作为中国最大规模的高品质住宅式公寓服务运营商，开发、经营了全世界第一家不同于传统租赁市场经营模式的企业，开创了全新概念连锁家庭住宅式服务公寓管理的体系。Yopark以其“酒店式的服务标准，公寓式的灵活管理，家庭式的温馨体验”而驰名业界，被形象地称为“物业管家”。为深入揭示Yopark独特的、开创性的经营模式和未来发展战略，《投资与合作》记者对上海优帕克投资管理有限公司执行董事全雳进行了专访。 《投资与合作》：最初考虑成立Yopark的原因是什么？在10年的发展中遇到过哪些难题？ 全雳：Yopark 在中国发展了10年，10年间面临了很多挑战。刚开始我们在世茂滨江做物业管家，物业公司不明白，我们到底和他们有什么不同，业务上双方是否有冲突，是不是抢他们的生意；其次，戴德梁行、世邦魏理仕等国家型物业公司认为我们做不起来，只是小打小闹而已；第三，在经营中房东提出了一系列问题，而这些问题是我们在美国经营时所没有遇到过的，特别是室内部维修和管理等责任界定问题；第四，租客的需求各不相同；第五，如何开发客户。 《投资与合作》：现在国内住宅租赁市场情况如何？中国房地产调控政策对租赁市场有什么影响？ 全雳：国内住宅租赁市场从2009年开始，租金每年上涨5%左右，未来10年都会上涨。目前国内租售比之差太大，国内租房子需求的人太多，加上城市化改造和国际化商务往来，都将导致需求不断上升。北京有700万-800万的流动人口，都需要租房子，长租的大部分都是想买房的人，其中肯定有人愿意接受有品质服务的房子，这部分人群可以按3%计算，所以我们的客户群体并不是处于金字塔顶端的人。市场容量方面，上海和北京能提供有效服务的公寓不超过8万套，而实际需求人口在45万左右，有效供给量在22万左右，需求无法满足，5年以后也很难满足。北京有很多空置房没有出租，门店中介一般都是长租客户。国内中短租市场从2011年开始蓬勃发展。不管是旅游城市，还是商务，住宅租赁都是刚性需求，未来以两位数递增。 房地产市场调控给Yopark带来的机会主要体现在5个层面：一，消费者由买转租；二，开发商从传统的跑马圈地已经意识到通过经营来产生价值；三，Yopark的出现，解决了开发商营销最后一公里的问题；四，Yopark解决了小业主投资型买房的所有后顾之忧；五，Yopark 是真正意义上物业资产管理公司。 《投资与合作》：如何看待国内短租市场的前景？ 全雳：短租市场在美国非常成熟，从最早的沙发客到2012年上市的Homeaway，之后是获得多轮融资的airbnb。2011年，美国短租市场规模达680多亿美元。中国短租行业是从2011年开始启动的，2012年是中国短租市场的爆发年，市场交易规模将达到6.4亿元人民币，增长约15倍。 中国短租市场在2012年将发生三大转变：一是平台逐渐被房源经营者和消费者认可；二是平台的管理、保障、服务机制相对健全；三是通过2011年的起步发展，未来的销售规模将高速提升。途家、爱日租等短租房在线预定平台的出现，说明了中国短租市场的发展潜力巨大。 复星地产控股集团的研究报告表明，北京和上海的流动人口高达1400万，目前北京、上海高品质的服务公寓供应量只有8万套，针对1万元左右价格的需求量是45万套，即使把北京、上海的住宅公寓全部统一管理，实际规模也只有23万套。现在Yopark和新加坡雅诗阁在北京、上海的公寓全加起来规模也只有3000多套左右，属于供不应求的状态。 中短租市场我们已经进行了1年多尝试，在没有广告投入的情况下，实现了近千万元的销售额，净利润超过20%。这完全证明了，中国中短租市场的巨大潜力。 《投资与合作》：Yopark在盈利模式上主要有哪些创新？ 全雳：Yopark最主要的盈利模式是通过对房东和租客的增值服务来获取收益，Yopark所提供的服务包括洗衣、家具租售、家具回收、设计装修、房屋维修、家电维修、接机送机等。Yopark有300多人的服务团队，50多辆班车和工具车，超过800家的供应商，我们已经形成非常完善的供应链和管理体系。 常规的服务增值的毛利在35%-40%之间，通过装修改变房屋的状态，毛利至少可以提升15%，如果把长租分割成若干短租，毛利可以提升20%以上。未来3年内，Yopark主打中短租市场，主打国内消费人群，月消费平均价格在8000-12000元人民币。 《投资与合作》：目前Yopark的经营情况如何？ 全雳：目前Yopark的规模在住宅服务公寓领域属于第一，而且出租率一直保持在99%左右，每年保持25%以上的复合增长，预计今年净利润突破1500万元人民币。2012年我们制定了立足上海，走向全国的战略，今年第四季度准备在广州和北京成立分