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2015 年4 月全国市场简报8P 【研究视点】 政策效果开始显现，一线城市市场尤为火热 “3·30”政策后首月，“银四”市场显现，一线城市市场表现尤为火热。但房价和土地市场方面，各 城市表现出现了较大的分化。 随着4 月下旬央行降准落地，银行资金面更为宽松，二套房首付和利率下调等政策落实的力度 和面上广度有望进一步加大，改善型需求进一步加快入市指日可待。此外，公积金等政策效应在5 月也将 会在市场成交上有进一步的体现，预计二季度市场表现不凡。但我们认为，高库存城市当下仍应以去库存 为主，企业不可盲目乐观，肆意涨价。 【纵深解读】 经济：二季度经济仍需维稳，行业资金面将继续宽松 政策：央行大力度降准为“330 新政”落实送来及时雨 楼市：4 月供求回升，二季度是去库存关键“窗口期” 房价：一手房价格指数降幅连续收窄，下跌势头趋于终止 土地：4 月维持量跌价涨格局，京沪高溢价地块频现 【图说楼市】 供应：环比大增四成，但同比仍处低位 成交：成交开始回升，一线城市涨幅尤甚 库存：部分城市消化周期明显下降，但整体库存仍较高 成交结构：低档产品成交占比回升，小户型和超大户型波动较大 【研究视点】 政策效果开始显现，一线城市市场尤为火热 “3·30新政”落地后首月，在大幅降准推动下,政策效果开始显现，一线城市市场表现尤为火热。 但各城市房价和土地市场仍维持显著分化格局。 “3·30新政”的出台于各城市而言，犹如“救市稻草”，各地乘势加大放宽公积金政策的力度，短 短20 多天的时间内，成都、郑州等等20 多个省市调整了公积金政策，包括降低公积金贷款首付比例、 提高公积金贷款额度、延长还贷年龄、放宽贷款房龄限制、加大异地认贷政策力度等。而银行对政策的反 应却稍显滞后，据调查仍有近七成银行尚未执行“330 新政”，部分银行虽已落实，但属于打折执行。 4 月初项目案场的到访和来电咨询量即出现激增，但上半月多是“看客”，实际成交不多，据 CRIC 统计，全国60 个主要城市上半月成交量环比3 月下半月反而下滑11%之多。随着各地公积金政策 陆续落地，实施二套首付下调的银行不断增加，市场成交快速增长。特别是一线城市，反应更为强烈，成 交量同、环比均出现大幅增长。究其原因，在于一线城市房价相对较高，二套首付降低及公积金政策调整 对改善型需求的刺激较大，上海、深圳等多地中高端项目热销即是证明。而房价方面，各城市出现了较为 明显的分化，供求相对平衡，需求相对旺盛的深圳、上海、南京等等城市不少项目已经对价格进行了微调。 而对于库存压力较大的城市，如青岛、沈阳、包括杭州等等，虽有涨价的声音，但多为虚张声势，实际上， 仍以“低价”跑量为主。 4 月土地市场仍维持量跌价升格局。一方面，房地产行业进入“新常态”已成业内共识，企业拿地 相较以前，明显要谨慎的多；另一方面，一季度业绩表现平平，资金不足也是企业出入土地市场的掣肘因 素。因此本月土地市场整体表现较为平淡，各线城市表现还略显分化。其中二三线城市，土地市场频频遇 冷，多地频繁出现流拍现象。但对于一线城市的优质地块，竞争却显得越发激烈，时有高溢价地成交。就 在4 月，一线城市土地市场成交量楼面价和溢价率历史记录已均被刷新。这也说明，在房地产新常态下， 企业对于土地购置相对更为理性， 随着4 月下旬央行降准落地，银行资金面更为宽松，二套房首付和利率下调等政策落实的力度 和面上广度有望进一步加大，改善型需求进一步加快入市指日可待。此外，公积金等政策效应在5 月也将 会在市场成交上有进一步的体现，预计5、6 月份多数城市楼市维持供求两旺格局。但我们认为，高库存 城市当下仍应以去库存为主，企业不可盲目乐观，积极营销抓住市场“窗口期”去存货仍是关键。 【01 经济】 二季度经济仍需维稳，行业资金面将继续宽松 2015 年一季度数据显示，中国经济下行压力依然巨大，进出口、制造业和房地产等传统拉动经 济增长的领域仍显增长乏力。 1、一季度经济增速表现不佳，二季度经济急需维稳 国家统计局数据显示，2015 年一季度GDP 增速7%，不仅显著低于去