xx连锁系统店面选址手册V4.pdf

第一部分 Xx 连锁选址手册 xx 集团 2014/10 目录 第一章 商圈调查的标的 1 第二章 商圈调查的方法 2 一、 商圈范围划分确定 2 二、 商圈的简图 2 三、 抽样点及发DM 点的选择确定 2 ( 一) 抽样点的选择 2 (二) 发DM 点的选择 3 四、 门店特色及分布情况3 五、 住宅特色3 六、 集会场所4 七、 竞争者分析4 八、 人潮状况〈实地取样方式〉4 九、 人口、住家户数推算4 十、 交通状况5 十一、 消费特征与人口特征5 十二、 商圈类型 5 十三、 预估收入、支出与可能净利 6 十四、 建议地点的确定7 十五、 商圈未来发展潜力及结论7 十六、 结论7 十七、 商圈调查报告方式7 十八、 规范的综合评估报告8 十九、 立地要素8 ( 一) 道路特征 8 (二) 接近度 9 (三) 邻居特性 9 二十、 立地点的评估9 二十一、 门店预定点的选定 10 ( 一) 就店本身 10 (二) 就市场性 10 二十二、 挖掘金店面 10 二十三、 屋主的探查 11 二十四、 租屋谈判需知 11 二十五、 租房合同要素 11 第三章 附表 12 开设连锁店首先遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房地产的价位一直 居高不下，尤其是具有潜力的商业区地带，到了寸土寸金的地步，因此房产价值、租金、其 涨幅比例、租期年限„„等等，都能影响业主在投资策略中的定位，也攸关营业额的预估和 软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的 经营命运。 好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此元角分相关部门的人员必须掌握选 店的技巧。在长期经营的投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳的营 运系统及设备，如此才能确保门店品质的稳定与业绩的提高。 第一章 商圈调查的标的 商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商圈内的构成因素 是经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈，就是能吸引消费者前来购物的有效范围。然而， 随着距离的远近，商圈吸引力也有所不同。通常按照门店预定的远近将商圈分为主要商圈、 次要商圈及辅助商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常占业绩 55~70%。主 商圈是本公司的首选目标，也是忠诚率最高的顾客群。次商圈占业绩 15~25%，相对的老顾 客来店率较低。辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的 5%，所吸引的也都是游离客人。而 在商圈调查中所需探讨是如下数据： 1. 固定人口数：固定人口是指居住在商圈内的住户； 2. 人口密度：人口密度是将区域内居住人口数除以土地面积所得出的每平方公里居住人口 数。密度越高愈适合开设门店； 3. 社会增加率：指随着城市发展而增加的人口数，例如新开的市镇、新区等会纳入许多外 来人口进入； 4. 白天人口数：由于本公司设立的门店主要销售额为白天，因此对于白天流入的人口就非 常重要。通常在办公区或商业区，其白天人口是门店业绩的主要来源； 5. 消费层次：年龄、教育程度、所得不同的年龄结构，其对于商品需求偏好角度亦有不同。 同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到其支出额度及门店消费的 客单价。 6. 交通：交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内 的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长； 7. 大楼种类：不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，购买力高。 百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、情况及受雇人口数，