《2015年40个大中城市房地产开发投资吸引力研究》.pdf

中国指数研究院 中国房地产指数系统 2015 年40 个大中城市房地产开发投资吸引力研究 2015 年4 月28 日 目录 摘要 1 一．40 个大中城市整体特征 2 1. 经济发展：40 城经济总量占比达45% ，且经济活力突出，发展潜力巨大 2 2. 人口规模：多数大中城市常住人口超500 万，人口规模突出，聚集效应明显 3 3. 消费及购买力：社消总额占比超四成，购买力普遍较高，消费市场空间广阔 4 4. 房地产市场：40 城投资及销售金额占比均超五成，大中城市仍是市场主流 5 5. 土地市场：房企拿地回归一二线趋势明显，住宅出让金占比超六成 7 二．商品房 9 1. 评价结果：投资吸引力排名前十位集中于一线及经济、人口规模突出的二线城市 9 2. 商品房供求格局：市场进入调整期，一线及多数二线城市开工增长乏力11 3. 40 城竞争力特征：城市规模、市场供求及进入空间等因素加速竞争水平分化 13 4. 城市进入决策：根据城市市场规模及进入门槛差异，合理制定城市投资策略 15 三．住宅 17 1. 评价结果：一线及成都、重庆居前，厦门、苏州、武汉等二线城市表现突出 17 2. 住宅开发影响因素：经济及人口显著影响市场空间，便捷交通助推市场规模扩大 18 3. 住宅供求格局：厦门、深圳供应相对不足，东北地区需求疲软 21 4. 住宅市场风险：银川、呼和浩特等人均新开工面积较大，兰州、济南土地去化周期长 22 四．办公楼 24 1. 评价结果：一线城市吸引力领先，成都、武汉等核心城市排名仍靠前 24 2. 办公楼开发影响因素：第三产业的发展水平、人才供给和辐射力决定发展前景 25 3. 办公楼供求格局：多数城市办公楼供过于求，郑州、成都等市场压力突出 26 4. 办公楼市场风险：短期警惕供应过剩，长期看政策规划、产业升级等有望破局 27 五．商业营业用房 29 1. 评价结果：多数城市存商业开发风险，但上海、广州及北京仍有进入空间 29 2. 商业开发影响因素：消费水平不断提升，但电商挤压实体商业发展空间 30 3. 商业供求格局：一线城市开发减速，成渝、郑州、武汉、西安、合肥开发量保持高位 32 4. 商业市场风险：多数城市开发量超警戒线，银川、呼和浩特过剩风险明显 34 六．总结与展望 36 附录：40 个大中城市房地产开发投资吸引力研究方法体系 39 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据 主要研究成员：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 王丽梅 曹晶晶 邓西 孙新宇 姜汉一 吴云富 张婷 刘丽杰 周宣 祁璇 陈召蕾 王琳 楼键 王岳 贾蕾 陈文静 战雪 许静 李沛平 贾静 侯文 潘雪 吴珊 许琳 蒋云峰 陈茜 杜丙国 牛永勤 汪勇 黄秀青 张志杰 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉 赵丽一 李力 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 陈延彬 张哲 程玉 祁丽静 赖清华 2015 年40 个大中城市房地产开发投资吸引力研究 摘要 本研究在总结2003 年以来持续开展的相关研究经验基础上，根据 “中国城市房地产开发投资吸引力评价 体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过8 个分项指标和40 余项具体指标，对 40 个大中城市（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等房地产市场较为发达的地级市）的房地产开 发投资吸引力进行评价，主要结论如下： 1. 40 个大中城市整体特征  40 个大中城市GDP、人口规模、市场规模及土地规模方面占全国主力，市场聚集度提升。  40 个大中城市产业提升速度快，人口聚集效应明显，消费水平高，市场需求仍然强劲