万科对于社区商业运营模式分析1659254593.pdf

社区商业运营分析 深圳地产市场研究部 2009年4月 会议纪要： 要重点考虑大项目如何经营的问题，将以往开发大项目的思路转变为经营大项目， 通过大项目的经营实现项目价值的最大化。在项目前期要将非住宅部分（商业、大 超市、健身等）排布好，明确开发顺序，要明确商业的业主是谁？要考虑他们如何 可以挣到钱？住宅开发的后期再来考虑商业配套的事情对住宅销售的意义不大，同 时也不利于小区氛围的营造。这个课题作为一个作业布置给深圳地产，一个月以后 汇报； 思路分析： 1）如何经营？实现项目价值最大化——经营的前提是商业功能合理 2）前期将非住宅部分规划好——对各种功能的商业进行组合，确定规划 3）开发顺序——商业与住宅开发之间的关系，控制节奏 4）商业的业主是谁——让商业的经营者赚钱，建立什么样的合作方式 业态、规划、节奏、合作 尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡 核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客 户需求 商户 住户 开发商 1、商户赚钱才能继续经营 2、社区成熟，住户才能舒心 3、住户满意，开发商才能赚钱 逻辑与提纲 客户需求 商家需求 业态+规划 节奏 合作 相关建议 客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及 休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能 满足基本生活功能 客户提及率50% 社区商业 提高生活质量功能 20%客户提及率50% 休闲游憩功能 客户提及率20% 资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析 “满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中 心和银行，基本满足客户的日常购物需求 客户对业态提及率 85% 66% 57% 54% 51% 市 场 心 行 店 超 市 中 银 利 合 菜 物 便 综 购 时 小 4 2 满足生活需求的必备商业用品，生活必备的 “柴米油盐酱醋茶”，主 要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等 资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/伟业社区商业要点 “提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、 健身中心等 客户对业态提及率 38% 38% 36% 31% 27%