万科三人行：王石郁亮毛大庆论楼市.pdf

毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市1 毛大庆讲稿中数据图表10 郁亮回应毛大庆网传讲话稿：提示风险而非看空行业16 王石回应郁亮毛大庆言论：不能用太发展的眼光看房地产22 毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市 作为中国楼市的风向标，万科地产不仅在中国房地产商的实力排行榜位于首位，其任何 动向和言论都容易受到极大的关注。 近日就有记者将万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言传出，内容非常犀利和敏感，在 网上得到疯传。对于该内容的真实性，万科方面表示部分伪造，建策沙龙主任对于发言内容 的曲解发表愤怒，而毛大庆本人此前并未有明确表态。据必威体育精装版的相关消息表示，该发言基本 属实，只是仅供内部交流，没料到会遭到泄露。 摘要： 1.过去 10年，房地产一共有过 43次政策行调控，颁布了 179份四部委以上的文件，里 面都透露了哪些信息？万科副总裁毛大庆告诉你：其实这 179份文件前言不搭后语，各种事 情也有很多没有落实。可想而知，最终房地产越调控越离开始的目标渐行渐远。 2.反腐败对开发商有什么影响？毛大庆告诉你影响的不是少了一批能够消费得起高端 楼盘的腐败官员，而是一批跟这个事有直接或者间接关系的产业和人，以及这批人对持有高 端楼盘的疑惑心理。 3.万一北京房子要降价了怎么办？毛大庆讲了一个有趣的事：万科在建委的要求下低价 开盘了一个项目，经媒体宣传变成了万科带头降价，北京楼市要崩盘。以至于一个中央常委 的儿子从美国打来电话问北京房价是不是真要跌。结果房子 4个小时卖光。由此毛大庆认为， 北京楼市 90%以上还是刚需。 4.今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了 20多个行长，和他们聊，到底银 行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年 没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你， 这是今年比较怪的现象。 1 对于这一轮地产非政策性调控的萧条，毛大庆持什么观点？他怎么看接下来全国楼市的 走势？到底什么原因让毛大庆看不懂北京楼市？ 今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先 坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14 年间， 市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的 50 个城市看， 已明显出现分化的特征，50 个城市的背景：（国家从 2003 年实施政策性调控以来，到去年， 整整 10 年，2014 年没有实施政策性调控，在过去 10 年强政策性调控下，一共有过 43 次政 策性调控，其中颁布了 179 份四部委以上的文件，这 179 份文件，个人受任志强影响较大， 喜欢分析，个人将 179份文件全部找到，并拼到一起看过（嘲笑个人有病），发现：179 份 文件前言不搭后语，各种事情也有很多没落实；但是这 179 份文件给我一个启示：再一次印 证了中国房地产有房地产问题的地方，从这个国家有 4 部委以上文件开始，他的每个文件 都有一段，叫做这个文件的指向：从 30 多个城市，到 70 多个城市，最多情况下提到都是 50-60 个城市，其实，再仔细看，这个 50-60 个城市标志了中国房地产比较明显的各种各样 特征，万科长时间以来，我们的研究院和研究机构，自己的研究部门分析的比较多的，其实 也就是 36—50 个城市之间的状态）。这 50 个城市从 13 年底—14 年初，出现了两个情况： 一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市 场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表， 一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有 30 来 个（在 50 个城市里面），基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京 为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于 上涨的过快，我们以斜率来表示，13 年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了 对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年 1 季度， 再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，这三点（两个透支加一个收紧），使得今年我们 普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可 以涵盖大多数的城市。 辅助一个扰动因子，就是反腐败（星