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东莞三旧改造政策解读 深奥城市更新公司 东莞三旧改造的概念 东莞三旧改造类型——成片拆迁改造 东莞三旧改造类型——单宗项目改造 东莞旧改细则及附件分析 总结 东莞三旧改造的概念 三旧改造的概念 三旧”改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。 旧城镇 主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁 或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等 建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目应确定 最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。 旧厂房 主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90 年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、 城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/ 亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染 物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房 等。 旧村居 主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村； 不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。具体包括上世纪80年代及以 前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、 单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严 重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。 东莞三旧改造界定范围 东莞“三旧”的界定： 是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像 图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地 ，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。 下列土地可列入“三旧”改造范围： （1 ）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地； （2 ）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地； （3 ）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄； （4 ）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域； （5 ）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地； （6 ）布局分散、土地利用率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地； （7 ）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地； （8 ）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和 先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地； （9 ）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。 有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴： （一）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的； （二）不符合产业发展政策和行业发展规划的； （三）权属有争议的； （四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的； （五）除边角地、夹心地、插花地以外的空地； （六）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。 三旧改造典型 东莞三旧改造历史  2009年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12 月，东莞市政府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定 2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。东莞市的先行改造试点之一东 城区在11月18日率先启动20项重点工程项目，其中拟投入80亿元用于“三旧” 改造项目。  截至2010年4月10日，东莞市共计上报“三旧”改造项目168宗，涉及用地 3.7万亩；其中南城、东城和厚街等7个试点镇街就有72宗，占43％。  根据规划，东莞市“三旧”改造近期目标是到2010年底改造3万亩，中期目 标是到2015年完成改造10万-15万亩，远期目标是到2020年完成改造30万亩。 为保障2010年完成3万亩的改造任务，市政府将按照每个镇街现有建设用地 总规模的2%给各镇街下达“三旧”改造任务，预计最多2000亩，最少200亩。 东莞三旧改造类型——成片拆迁改造 成片拆迁改造的定义 成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综