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2005年产品创新典型案例回顾??2006-7-10??星彦地产 2004－2005年，产品创新成了深圳的主流词汇，记得最早的入户花园是中海阳光棕榈园的入户花园产品，当时给专业人士与业主的感觉，入户花园真是漂亮，真正当作业主的生活休闲的一个平台，而且，花园本身算一半面积，平时在中心园林才能享受的自然、生态、惬意没想到在自己家中已经成为现实，体验营销做到极致，而在入户花园卖点产生之后，落地凸窗也随之诞生，半赠送、全赠送一时间成为了深圳地产的流行词汇，甚至一发不可收拾，错落送露台、超大入户花园、赠送夹层空间、全落地凸窗、超大凸窗台等等的使用让深圳的购房者过足了瘾。 而随之而来的，怎么才能更多、更好地偷面积成为发展商不断考问代理公司的问题，而代理公司的策划师天天绞尽脑汁，入户花园面积可以送、卧室带空中花园可以送、半地下室可以送、衣柜面积也要送、浴缸面积也想办法送、再想想，我们还能送些什么？佳兆业可园是送面积产品的代表作品，高山花园又是建立了新的送面积市场标竿，横岗中海怡美山庄用夹层空间的产品创新再一次空袭了深圳地产，2房变3房、3房变4房，招商城市主场更是推出了超大凸窗台的小户型单位，使常规做70－80公分的凸窗台变成了1米5，有的甚至可以加张床，由产品创新引发的价格涨幅使其单位价格冲到了8000元以上，而2005年推出市场的宝安鸿隆107更是刷新了小户型创新标竿，是小户型产品创新中经典之作，单房变2房，1房变3房，千余套单位开盘时被业主一抢而空，再一次创造了小户型销售纪录。如此的送来送去真是让人感叹，深圳的地产界不得了，以创新见长的深圳地产又一次让业内同行刮目相看。在猛送面积的同时，小户型越做越小的项目也屡见不鲜，2005年布吉出了一个纳米小户，竟然小到极致，37平米的一房一厅不足为怪，但是37平米的二房一厅是个什么样子你能想像得出来吗？ 以下试选举在地产几种物业类型中有代表性的典型创新项目与大家分享。 小户型创新案例： 案例一：纳米小户，布吉怡康家园： 怡康家园是位于布吉沃尔玛旁边，地铁站口物业，项目总共建筑面积74000平米，其中住宅共分A、B两栋，总户数为938套，均价4800－5000元/平米；A、B两栋呈半围合建筑排列，其打出的概念是布吉纳米小户，所谓纳米小户，顾名思义是产品强调功能性，而非舒适性，面积区间较为紧凑，到了最小计量单位纳米的尺度，也就是本着这个项目是怎么样一个纳米法的学习心态，对怡康家园进行了详细的了解； 怡康家园在产品上强调功能性，3梯13户产品设计，产品区间尺度为37平米两房/94平米四房/71平米3房，在37平米的两房当中，设计师人为地缩小的业主的居家空间尺度，在附送面积当中，仅有主卧室、客厅的落地凸窗赠送，客厅很难直接采光，空间尺度极小，而通过空间隔出来的次房基本也不能自然采光，通风，独立的厨房也较狭窄，1米3左右的开间尺度使得一个人的操作空间也略显得拥挤；在71平米的3房当中，其平面布局也其他普通类居家产品也略有不同，附加赠送的面积也仅有卧室的落地凸窗，增加了居住的空间尺度，卧室之间夹有工作阳台，由于阳台进深过大，使得客厅的采光受到了较大影响，而在其实际样板间展示过程中，第三个房间由于空间的局促性、采光通风都受到很大影响而做成一个休闲厅，放置了一排书架，另由于餐厅、厨房相连较紧密，使用率较佳，客厅由于进深尺度过大，导致电视机位置摆放较难处理，而开间的限制确实也要使得自用型买家在挑选家具时费一下脑筋。 94平米的四房户型形状颇类似手枪，端部位置较为狭长，户型创新中局部赠送全落地凸窗以及错落送露台，除此之外，户型格局较为牵强，主卧与次卧的面积区间并非十分明显，且进门口位置是狭长的筒厅处理，餐厅、客厅虽然相连，但功能之间并没有较明显的单位区隔，最小的两个房间功能用途也没有得到良好的区分，不仅面积尺度较为狭小，而且通风采光也很不理想。 看完整个产品下来，尤其是纳米小户引以为自豪的超小2房至4房单位，虽然说纳米小户在市场上的销售业绩不错，但从另外一个层面来看，其实质是人为地、极大地缩小了单位居家尺度，设计师在狭小的空间下仍然要隔一间房出来，37平米以一房的投资价格获得了两房的利润回报，此种产品在一定程度上确实是激发了市场上投资者的投资欲望，而且对于急于置业、买房结婚、产子的白领客户有较强的吸引力，但是，毕竟房地产是七十年的土地年限，在考虑实际销售速度与利润预期，包括市场风险控制情况下，还是应该站在更高的角度看待其长久的使用价值，让我们的投资者看到住宅产品的保值增值性，而不是过几年甚至一入伙就被市场所抛弃，产生物业贬值效应，由此，我们更应该看到，居住者的生活尺度在一定程度上是应该值得尊重的，而不应该被人为无限地缩小或放大，作为自用本身虽然不能做到诗意地栖居，但是较为合理的居住尺度是应该得到最起码的尊重