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中国低效房地产再开发行业研究报告 第一章 中国经营性物业综述 2 第二章 中国酒店类经营性物业发展及低效房地产概况 5 一、 酒店业总体现状 5 二、 酒店业经营面积测算 7 三、酒店业低效房地产分析 7 第三章 中国写字楼类经营性物业发展及低效房地产概况 9 一、中国写字楼市场总体状况 9 二、大城市写字楼的发展概况 11 三、中国写字楼市场的分析 14 第四章 中国公寓类经营性物业发展及低效房地产概况 16 一、公寓在中国的发展概况 16 二、 中国公寓类经营性低效房地产分析 21 第五章 中国商业类经营性物业发展及低效房地产概况 22 一、商业房地产概念 22 二、我国商业房地产总量测算 22 三、中国商业房地产的特征 24 四、2006 年我国商业房地产发展的趋势分析 26 五、我国商业房地产空置分析 28 六、商业房地产低效房地产分析 30 第六章 中国经营性物业低效房地产投资分析 31 一、 房地产评估常用方法简介 31 二、 经营性物业评估方法 32 三、 经营性物业低效房地产改良收益分析 32 四、本章综述 35 1 中国低效房地产再开发行业研究报告 第一章 中国经营性物业综述 经营性物业是指各种非生产性、非居住性物业，包括酒店、写字楼、公寓及商业服 务业经营场所等。 为了测算我国的经营性物业的总面积，我们通过统计分析的方法进行模拟测算，计 算出1985年到2005年共20年的我国总的已销售经营性物业面积，扣除因城市改造拆 除掉的物业面积，即可计算出当前的20年存量经营性物业面积。考虑到20年前我国经 营性物业面积较少，而且经过大规模城市改造后存留下的也很少，因此，我们以1985 年-2005年间的存量经营性物业面积代表我国总的经营性物业面积。 经营性物业面积=已销售商品房面积-已售住宅面积-已拆除经营性物业面积 （公式 1.1） 表 1 我国 1991 年-2005 年商品房销售情况表 商品房销售面积 住宅面积 住宅占商品房 年份 万平米 万平米 销售面积百分比 1991 3025.46 2745.17 90.74% 1992 4288.86 3812.21 88.89% 1993 6687.91 6035.19 90.24% 1994 7230.35 6118.03 84.62% 1995 7905.94 6787.03 85.85% 1996 7900.41 6898.46 87.32% 1997 9010.17 7864.30 87.28% 1998 12185.30 10827.10 88.85% 1999 14556.53 12997.87 89.29% 2