运用ALAN房价因素模型的市场分析及预测.ppt

ALAN的房价影响因素模型 运用中的困境 缺乏因素和关联——举例 动态体系的探索 动态体系的探索实践 动态体系的探索实践 动态体系的探索实践 尚需改进之处 不足之处： 本例只是结合市场的一次实践，尚未形成完整体系 本例对调控的反馈机制考虑偏于简单：认为在短期内将保持稳定；中远期的宏观环境和调控方向难以预测，且调控相对于经济政治走势为次要因素。如需对调控走势做较精准预测，需对宏观经济、各方心理等深入调查研究。 本例只是融入了量化数据，倡导量化的分析，量化因素的修正和完善需要定量博弈论和运筹学等工具的融入 后文为各分论点推导过程 乱之因：过于主观舆论洗脑 价格核心点——供求 供求比 资金链 资金链 资金紧张开发商的选择 成本限制 需求：宏观调控 观望心态 企业信用 全国地产界贷款2万亿以上，深圳约占1/6，即深圳地产界贷款总额：20000亿/6=3333亿 每天现金缺口 = 每天现金流出 - 每天现金流入 = 3.6亿 - 1.568亿 = 2亿元 每月现金缺口 = 每天现金缺口 * 30天 = 2 * 30 = 60亿元 万科1-5月份仅完成年销售目标的28% 随着年底上市公司和银行资金统计分析报表的完成和披露，开发商将面临更大的压力 周期理论 阶段性底部 土地储备 土地成本 需求的提前释放 周期理论 缓慢复苏 保障房 土地稀缺 城市化进程 婴儿潮 多极竞争 可见期内乐观 供给 供求比 资金链 成本限制 需求 宏观调控 观望心态 企业信用 周期理论 结论：阶段性底部 现——09/02 Are Easier to Move 远期展望(12~20) 供给 土地储备 土地成本  需求 提前释放 周期理论 结论：缓慢复苏 供给 保障房 土地稀缺 需求 城市化进程 婴儿潮 多极竞争 结论：可见期内乐观 09/02后中期供需概况(09~12) 740 3963 总计 107.5 712.5 2012 112.5 722.5 2011 119.7 730.3 2010 171.9 810 2009 228.4 987.5 2008 保障性住房 商品房 2008-2012年供应 政府透明度和执行力不足,解决居住需求的保障房可能沦为投资工具 占总供应量15.7%不足以造成扭转性影响 国人住房观念:保障房吸收的需求量大都为相对商品房的无效需求 居住文化不变革前提下,保障房影响较小 数据来源：深圳市国土资源和房产管理局 土地供量逐年减少 可供开发土地量为234平方公里 人口密度:深圳为3597人/平方公里、北京为881人/平方公里、上海2902人/平方公里、广州975人/平方公里 土地将愈加稀缺 日本在九十年代城市化进程结束和人口老龄化来临后房价崩盘后至今未能恢复。 在中国，根据人口统计和城市化的进程:城市化程度(中国城市化程度44%日本75%中等发达国家56%）和速度(30%~70%间平均每年增长率为1%)，可以预期它至早会出现在2020之后。 中国城市化过程 仍将继续 库兹涅茨著作中论述了宏观经济增长与房地产市场的发展阶段之间的关系如下： 4% 4%~5% 5%~8% 萎缩 停滞 稳定增长 8% 高速发展 中国的婴儿潮出现在60年代，现正处于家庭分裂期： 新生家庭的刚性需求与独特价值观 空巢家庭的强购买力和享受型换房需求 人口住房需求旺盛 * 二级市场策划品控中心 事业三部 二级市场品控中心 市场分析与预测 价格 吸纳 购买力 供应量 兴建量 土地供应量 市场气氛 通货膨胀 空置量 投资意欲 利率 移民潮 ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ 银行政策 市民入息 宏观政局 ∧ ∧ 租金回报 政府政策 经济动向 人口增长 家庭组成 ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ 住宅市道的概念模式 ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ALAN的因素模型就楼价的影响因素按影响的直接程度做了较全面的归纳，分析了各因素的内部关联，并最终归结到供求这一价格核心因素上。但在运用中发现有些现象难以用模型归类和解释，究其原因： 部分因素和关联的缺乏与偏差，系统仍需完善； 未体现反馈循环机制的影响； 静态因素，可推测理论合理价格，但只能作为价格变动的短期趋势，由于反馈机制与博弈方环境和策略变化等，动态变化难以预测； 定性研讨，未能体现定量分析的精神 后文并非系统修正，只是列举个例以示意和启发 吸纳 购买力 供应量 兴建量 土地供应量 市场气氛 通货膨胀 空置量 投资意欲 利率 移民潮 ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ 银行政策 市民入息 宏观政局 ∧ ∧ 租金回报 政府政策 经济动向 人口增长 家庭组成 ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧ ∧