《房地产投资分析》复习提纲(2011年度).doc

《房地产投资分析》复习提纲 第1章 房地产投资分析的基本问题 1、掌握房地产投资的概念 2、熟悉房地产投资的基本形式 3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式） 4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分） 5、熟悉可行性分析和投资分析的区别 6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别 7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有（出租或经营）项目、置业投资项目现金流量主要特点 8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上（流入、流出的时点）。一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和（流入减去流出）看成是在年末发生，称为期末惯例法。 9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，及其计算公式。 10、熟悉按月（或年）等额还本付息还款方式下，各月（或年）的本金和利息的各是多少的计算方法（见教材P39页最后1行至P40页；还可以参见P48页第17题） 11、熟悉财务杠杆的概念 12、了解财务杠杆的正负作用 13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系（实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数），具体见教材P41倒数第4行的计算式子。 14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义 15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率（即自有资金收益率）的含义。 第2章 房地产市场分析 1、了解房地产市场的特征 2、了解对房地产投资环境分析的主要内容（如教材P64政治环境……基础设施环境），能熟练利用SWOT分析方法对房地产开发地块或项目进行全面分析。 3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容 4、了解房地产市场调查中直接调查法中4类方法的各在哪些类型房地产项目进行运用。见教材P72，结合平时上课的所举的例子。 5、了解定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？ 6、了解特尔斐法（专家征询法）基本过程 7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的基本原理 第4章 房地产开发项目的区位条件分析 1、了解区位的含义 2、了解商业区分为3个等级 3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析（5个方面） 4、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4点 5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3点 6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5条原则 第5章 房地产投资项目基础数据分析估算 1、掌握房地产开发的总成本费用两种分类方法及各自包含的内容（开发成本和开发费用之分，开发直接费和开发间接费）（教材P142第1段、第2段内容），将来工作了这些是基本常识。 2、熟悉土地征用拆迁费（农村土地、城镇土地的区别），掌握土地出让价款的内涵 3、单变量敏感性分析前期工程费包括的内容。 4、掌握基础设施建设费的含义 5、掌握建筑安装工程费的内容。 6、掌握公共配套设施建设费的内容 7、掌握销售费用所包含的内容 8、掌握房地产开发产品定价方法主要有哪些？ （1）成本导向定价法（成本加成定价法和目标定价法） （2）购买者导向定价法（认知价值定价法和价值定价法） （3）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法） 9、了解经营收入估算的过程 10、熟悉营业税、城市维护建设税、教育费附加（俗称“两税一费”），如果是“三税一费”则是在此基础上加上印花税。总的来说，这些都是销售环节税费，不是开发期间的税费。各自税率应该知道和了解。 11、了解城镇土地使用税、房产税（持有房地产时缴纳）的相关知识 12、熟悉土地增值税的概念、征税对象，掌握增值额计算、扣除项目的计算以及土地增值税税额的计算（见教材P189表5-25计算和P193第21题的土地增值税的计算） 13、掌握房地产投资资金主要来源（最重要的3方面：资本金、银行贷款、预售收入；其他的来源：承包商垫资、合作开发获得资金） 14、掌握还本付息的一般资金来源（未分配利润、折旧费、摊销费、预售（租）收入），如果是开发出售型投资项目，则主要还款来源是预售（租）收入。 15、熟悉开发贷款的偿还方式（6种） 16、掌握财务费用的计算方法（参见教材P179—182相关内容、教材P187-188计算例题的内容、P193作业题21题）（重点掌握等额本金并支付利息的还款方式） 第6章 房地产投资项目财务分析 1、掌握全部投资现金流量表和资本金现金流量表之间的三点主要区别（教材P201-202） 2、理解资金平衡分析的基本要求（资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零） 3、了解所得税额、应纳税所得额、利润总额（或税前利润）、税后利润之间的关系。（P211最后几行和P212前3段） 4、了解各财务报表之间的相互关系（教材P217） 5、掌握收