宏观调控政策对房地产项目现金流和偿债能力的影响.pdf

金 论坛 融 2011 年第6 期（总第186 期） 宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响 耿川东 朱宏亮 张新武 ［摘 要］本文基于房地产开发项目月度现金流模型、统计数据和相关假设，构建模型的典型示 例，研究现金流的主要影响因素、宏观调控政策对房地产市场以及房地产开发项目现金流的影响，对 典型示例进行宏观调控政策影响的组合压力测试。研究表明：房地产开发项目偿债能力受销售情况影 响大，受贷款金额和利率的影响小；如果宏观政策引起房地产市场销售显著放缓，那么即便价格下降 幅度不大，也会导致贷款风险。针对风险，商业银行应加强存量房地产开发贷款动态风险管理，对新增 贷款要关注自筹资金、成本、市场等情况。 ［关键词］房地产开发贷款；现金流；宏观调控；房地产开发；信用风险 ［文章编号］ （ ） ［中图分类号］ ［文献标志码］ 1009 - 9190 2011 06 - 0054 - 07 F832 A 房地产业是典型的资金密集型行业，也是高风险行业。随着中国住房制度改革的全面推进，房地产业特别是 住宅产业成为国民经济新的增长点之一。由于房地产行业直接关系到国计民生，是国家宏观调控的重点，在房地 产行业持续高位运行以及宏观调控政策密集出台的背景下，房地产开发贷款风险日益受到关注。贷款风险主要 是信用风险，贷款信用风险与企业现金流关系密切，业界常常把贷款信用风险的研究转化为对企业现金流的研 究。房地产开发以项目为单位，房地产开发项目现金流是房地产开发企业现金流的基础。 一直以来，对房地产项目现金流的研究是房地产开发贷款风险研究的重要内容。王琨（ ）定性地分析了 2009 房地产项目资金链特点及影响资金链的政策风险、资金筹措风险、资金使用风险、资金回收风险，并提出了相应 的政策建议。徐继英（ ）运用现金流量的理论，通过对销售价格和经营费用两项指标进行不确定性分析、模 2007 拟，探讨房地产项目前期财务评价方法，建议通过对现金流量的管理实现对项目不确定性因素所产生的不利影 响进行防范和控制。张志民（ ）在实例项目的研究过程中，建立了以现金流为核心的财务模型。总体来看，现 2009 有研究主要是从房地产开发企业经营管理的角度着手，以定性分析为主，对于房地产开发项目现金流进行定量 研究的文献并不多见；同时，由于会计上多以年为周期，房地产项目现金流的分析为年度现金流的分析，难以满 足精细化研究和管理的需要。 为了更好地研究宏观调控政策对房地产开发企业以及房地产开发贷款风险的影响，有必要对房地产开发企业 现金流进行深入、细致地定量分析。本文将基于对房地产开发项目现金流特点的分析，建立房地产开发项目的月 度现金流模型，并基于商业银行评估数据的抽样统计，构建模型的典型示例，在模型的定性分析和对典型示例的 敏感性分析基础上，对房地产开发项目现金流的特点进行定量研究，探讨密集出台的宏观调控政策可能对房地产 开发项目现金流的影响，针对房地产开发贷款在宏观调控政策影响下的风险特点，提出相关建议。 一、房地产项目现金流的构成、特征及月度现金流模型 （一）房地产项目现金流的构成与特征 根据房地产项目开发的一般过程，房地产项目开发各阶段现金流的构成及特征如表1 所示。 根据表 的内容，房地产项目开发中，房地产开发企业主要有以下 项现金流入、流出：资本金（流入）；土 1 9 ［收稿日期］ 年 月 日 2011 3 11 ［作者简介］耿川东，男，中国工商银行授信业务部，硕士（北京， ）， ： ；朱宏亮，男， 100140 E-mail gengchd@ 清华大学建设管理系，教授，博士生导师；张新武，男，中国工商银行数据中心，