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从沪杭到成渝，探秘奢侈品商业地产开发模式 前 言 这里的“奢侈品”商业地产指的是以奢侈品商业经营、物业开发及其它高端商业物业开发 （比如高端写字楼、酒店及公寓等物业形态）为主营业务的商业地产形式。本文选取上海、 杭州和成都、重庆四个奢侈品行业蓬勃发展的地区，通过典型的项目（万象城、恒隆广场、 美美百货、仁恒置地广场等）对该种地产形式发展状况的描述、对比和阐述，解开此类地产 形式运作成功的秘诀，以此给业内人士提供一些借鉴和启示。 一、沪杭VS 成渝 奢侈品消费市场状况 上海与杭州 《福布斯》预计,到2015 年中国的奢侈品消费将达1800 亿, 占据全球奢侈品市场20%份额, 并将代替日本成为全世界最大奢侈品市场。随着奢侈品消费在中国的不断增长，中国奢侈品 市场潜力将是无限巨大的。没有人能预测这个快速发展的奢侈品市场究竟有多大的容量。 在巨大的市场板块里，上海当之无愧的第一位，奢侈品牌之多国内无任何城市可及，上海 不光奢侈商场多，连奢侈区域也多，上海的外滩奢侈区在全世界也是第一流的。上海市商业 信息中心日前发布的《上海国际奢侈品牌发展研究报告》显示，目前，世界公认的国际奢侈 品牌90% 以上已落户上海，上海已经成为国际奢侈品牌进入中国的首选地。据调查统计， 已有169 个国际奢侈品牌在上海开设零售网点，主要集中在服装、皮具、手表、珠宝、化 妆品等个人消费品领域。杭州，距离上海西南一个半小时的车程，已经吸引了急于寻找增长 来源的奢侈品行业的兴趣。杭州周边地区是中国新创立的私营经济热土，百万富翁的集中程 度高于全国平均水平。而市中心的西湖也吸引了全国各地的富裕游客以及络绎不绝前来度周 末的上海人。2005 年超越广州，成为名副其实的奢侈品第三城，从服饰，皮具，化妆品到 家具等商品许多奢侈品牌已经做到上海，北京，杭州三地才有，甚至某些奢侈品牌已经做到 了全国独有。杭州奢侈区之一的湖滨国际名品街也是国内最先进的顶级商业经营模式，类似 于米兰Via Montenapoleone 等高档商业街区 成都与重庆 成都作为西南最富盛名的时尚之都,被众多时尚品牌视为战略要地,已有80%的国际一线品 牌布局于此。其消费指数在近年福布斯中国最佳商业城市排行榜西部城市中一直名列前茅, 未来成都奢侈品消费将达百亿规模。 而如今,成都市全年社会消费品零售总额从2007 年的1357.2 亿,跃升到2011 年的2861.3 亿。市场涌现出太多的商业神话,世界奢侈大牌开始云集成都,人们更热衷于足不出省就能买 到世界一流商品。 据成都市零售行业协会说,到目前为止,普拉达、迪奥(微博)、范思哲、古琦(微博)、纪梵希、 阿玛尼、杰尼亚等上百个国际一二线品牌均已入驻成都。无一例外,都是冲着这个地区的消 费能力。据央视数据调查公司权威发布的《西部-四川-成都居民消费和生活变化分析》报告 显示,成都市民乐于享受,敢于尝试,消费意愿高于全国平均水平。到成都购物的外地顾客的购 买力十分强劲,几乎每个月都能占到营业总额的四成左右,“成都人已经开始去香港或国外购 买迪奥的产品,在成都的迪奥专柜,二级城市消费者的比例越来越大。 成都的奢侈品市场正在经历着惊人的增长。《福布斯》称,成都已经成为全国最主要的时 尚奢侈品消费中心,消费额仅次于北京、上海,居全国第三(虽是这样说，但综合分析成都应该 在杭州、广州之后，位居第五比较靠谱)。 重庆作为西部唯一的直辖市，其经济发展速度及实力名列前茅，经济的发展造就了一大批 富裕人群，据统计目前在重庆，有11500 位千万富豪，730 位亿万富豪，因此奢侈品市场 发展的也非常快，近两年来，国际顶级的品牌LV、GUCCI、HUGO BOSS、阿玛尼等相继 抢滩重庆，并取得了不俗的成绩，但相对于成都从品牌的拥有量、消费量来说还有一定的差 距。 沪杭和成渝 奢侈品市场对比也不可同日而语，无论从历史、规模等都不在一个等量级上， 只是西部这个两个城市的发展速度提升迅速，大有形成东西部互成犄角、遥相呼应的局面。 二、沪杭VS 成渝 奢侈品卖场发展状况 1．上海与杭州 上海不但是全国奢侈品消费的最旺的地方，同时也是奢侈品商业卖场扎堆的地区，说起上 海的奢侈品卖场，只要稍有对此关注的人马上就会想到南京西路的“梅泰恒”奢侈品区，即在 南京西路形成的主要由恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场三大商场构成的奢侈品“金三 角”商圈，这里是上海奢侈品商场和品牌最集中、档次最高的区域，这里