上海浦东高行项目市场分析和定位.ppt

本次客户调研，我们根据佑威系统数据作出的统计分析。 客户范围针对外高桥区域公寓住宅市场的调研。 何为豪宅——“城市豪宅”的城市、价格、地段指数 占地12.2万平方米，总建筑面积16.4万平方米，容积率1.35； 由21幢多层花园洋房、6＋1电梯房，8幢小高层，叠加别墅5幢，联排别墅4幢，双拼别墅2幢等组成，共计975套； 建筑面积比例多层：小高层：叠加：联排：别墅约50：25：15：8：2 实现产品价值的三种方式 精装修 风情商业 五星级酒店会所 星级酒店式公寓 谢 谢！ 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系统落地 四、价值构造 关键问题 1.6容积率拆分可能，什么才是最适合本案的？ 1.5—1.7 1.3—1.5 1.1—1.3 6层多层 0.9—1.1 0.8—0.9 0.7—0.8 4、5层叠加 2.5—2.7 1.8—2.0 0.6—0.7 0.3—0.4 中品质，中容积率 2.2—2.5 1.6—1.8 0.5—0.6 小于0.3 高品质，低容积率 2.0—2.2 11层小高层 0.7—0.9 Townhouse 大于0.4 独立双拼别墅 2.7—3.2 18层高层 低品质，高容积率 建筑形式 纯物业类型的容积率指标可实现度 策略方向一 填补 / 填补城市公寓与城市联排之间的总价空白 [策略切入]纯粹中大户型切入市场供需缺口，与城市类别墅保持总价差距 容积率的概念拆分 25% 　 126925 79328 1.6 合计 　 1000 1000 　 公共配套 25% 125925 78328 1.6 11层小高层 密度 建筑面积 用地面积 容积率 物业类型 户型配比 90-100（紧凑房型） 15% 100-125（小三房、大二房） 20% 125-145（主力三房） 45% ＞145（复式、纯粹平层） 20% 小计 100% 案例参考-仁恒河滨 占地面积约为 31. 6 万平方米 ，规划总建筑面积约 72 万平方米，其中一、 二期规划建筑面积约 49 万平方米，规划容积率为 2.3 ，规划绿地率约为 43 ％，规划地下机动车停车位约 2100 个。分三期开发，洋泾港以南是第一、二期，洋泾港以北为第三期。小区内采取人车分流，并有天然景观河道“洋泾港”穿越而过。规划中一、二期共有 25 幢 26 ～ 32 层高层全装修住宅楼（部分为酒店式公寓）。建筑面积（每套）：约 90m2 、125m2 、130m2 、160m2 、 205m2 、 275m2 等 拟建户型： 2房2厅1卫、3房2厅2卫、4房2厅2卫、4房2厅3卫至6房2厅4卫不等。 策略方向二 跳出 / 创造跳跃定价 [策略切入]以多种物业形态组合，实现土地的最大溢值 容积率的概念拆分 25% 100% 124122 79328 1.6 合计 　 1% 1000 1000 1.0 公共配套 22% 36% 44722 20328 2.2 18层高层 25% 52% 64000 40000 1.6 11层小高层 28% 12% 14400 18000 0.8 叠加别墅 密度 比例 建筑面积 用地面积 容积率 物业类型 户型配比 90-100（紧凑房型） 15% 100-125（小三房、大二房） 25% 125-145（主力三房） 30% 150-200（复式、叠加别墅） 30% 小计 100% 案例参考-金地格林春岸 阳光房 两层挑高对翻阳台和精致阳光房，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费； 赠送空间 让渡价值，把最大的价值留给消费者，空中花园及阳光房的户型，在销售时均只视作原面积的1/2，给住户带来经济； 挑高花园 奇偶阳台带来6米挑高景观露台设计手法，把更多的清风阳光引入室内，极大提升居住的舒适感，为业主带来生活品质的飞跃。 户型价值创造 可拆卸飘窗 2.2米 可拆除 窗未落地，不计入建筑 面积，但室内空间却有 所扩大，窗台可以小 坐，可以摆放陈设，也 可以通过焦距调整成为 梳妆台或写字台，具有 很大的使用价值 凸窗窗台客户可根据需 要拆卸，增加房间的进 深，增加使用面积（4、5平 米以上）。 利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台。模糊的阳台同房间区分。步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。 同时阳台封闭，也可增加实际使用面积。 步入式 景观凸窗 室内地面 步入式阳台 步入式 景观凸窗 步入式 阳台 50cm 60cm 25cm 步入式阳台 可是实际使用面积增加10-20% 挑空阳台面积不计，可大幅度增加住户使用面积 挑空阳台面积不计，可大幅度增加住户使用面积 挑空阳台 入户花园 以入户花园为特色，既 改善了不