策源-张家港“暨阳湖1号”2008年营销推广报告-261PPT-2008年.ppt

张家港“暨阳湖1号”2008年;报告的目的1、明确暨阳湖1号0;报告结构市场预判形象定位营销策;市场预判形象定位营销策略推案计;一、客户预判;目标客源构成基础客群：是本案最;目标客源区域构成本地私营企业主;基础客群补充客群争取客群产业特;二、竞争预判;城 北 板 块 城;城 北 板 块 城;板块竞争现状城西板块与暨阳湖板;张家港别墅项目比较项目区域别墅;重点竞争个案分析：兴鸿房产城西;四至范围：东至惠家巷路；南至西;本案别墅湖滨国际万红苑主力面积;第一梯队？关键词：高贵硬件与软;项目竞争现状绝大部分别墅还停留;三、目标明确;跳出第二梯队的竞争，进入张家港;项目运营目标创造张家港第一豪宅;市场预判形象定位营销策略推案计;一、SWOT分析;4.圈层与生活价值5.稀缺价值;SWOT分析－二大劣势2.配套;SWOT分析－三大机会2.板块;SWOT分析－三大风险2.价格;二、别墅形象定位;案名回顾暨阳湖1号;定位原则与案名策略一致定义“地;地位　　　　＋　　　　区位项目;项目定位对那一群拥有雄厚财力、;项目定位张家港 · 暨阳湖 ·;何为第一豪宅的标准？稀缺对稀缺;稀缺的城市资源城市别墅稀缺的景;永远被模仿，从未被超越是第一豪;市场预判形象定位营销策略推案计;一、营销重点;项目运营目标长期目标打造张家港;第1豪宅品牌的实现确立第一豪宅;三个营造重点硬件现场展示软件生;现场展示展示第一豪宅产品样板区;样板区;一期样板区要求：1、景观段内立;会所/售楼处;会所/售楼处要求：1、售楼区域;销售阶段会所功能布局建议销售阶;室内泳池展示区地下一层功能;销售区主要用于销售物料的展示、;一层销售区功能细分洽谈区展示区;二层功能办公区用于销售人员与案;三层功能VIP室/签约室客户可;销售区域包装重点强调西班牙贵族;VIP洽谈室示意;销售案场采用无纸化销售系统，置;1F东侧餐厅运营建议1、引入品;斗牛士简介;斗牛士风格展示;斗牛士加盟条件;斗牛士加盟流程;会所使用阶段功能布局建议;室内泳池地下一层功能;一层功能会所入口大堂餐饮及便利;二层功能会议室或管理用房运动设;三层功能隔断为单间棋牌室景观茶;样板房;联排T5联排T1联排T2联排T;样板房风格建议一高斯福德庄园欧;无标题;样板房风格建议二浪漫西班牙西班;无标题;样板房风格建议三新贵族雅致/细;无标题;现场包装;样板区围板精神堡垒入口导视工地;精神堡垒形式;生活体验升级第一豪宅身份高端体;高端体验式活动;豪宅居住体验：豪宅风水讲座世界;销售阶段全程服务;总裁车VIP客户预约接送安保代;总裁车VIP预约接送安保代泊车;尊享客户会;客户会的尊享权益：1、优先购买;客户会运营的重点：1、寻找合适;客户会运营与维护：销售阶段开发;无标题;物管服务;可考虑与荷兰国际管家学院合作，;二、时机与条件;别墅入市时机与条件/公寓入市时;11月12月1月2月3月4月5;别墅入市时机与条件四个节点，三;公寓入市时机与条件以别墅带动公;市场预判形象定位营销策略推案计;一期二期三期;1112223销售阶段销售周期;11223销售阶段销售周期联排;11232销售阶段销售周期联排;456789101112123;注：甲方保留10%按每期推案量;市场预判形象定位营销策略推案计;一、媒体通路思考二、整体推广思;一、媒体通路思考;一期推广主要针对张家港本地客群;点、线结合的媒体策略线：户外、;针对性的媒体通路户外活动现场拦;户外选点建议;户外布点市区布点1112223;市区长效户外：张家港市中心商业;市区引导户外：市区至项目现场主;拦截市区外各乡镇（如锦丰、塘桥;利用现场工地大看板，对周边各项;户外布点市区外布点5556;吸引项目的主要客源－－周边各乡;6江阴部分乡镇（如新桥镇等距离;二、整体推广思路;一个目标，五个阶段一个目标建立;确立第一豪宅形象突破－－张家港;11月12月1月2月3月4月5;11月12月1月2月3月4月5;[第一阶段] ：企业品牌宣传[;11月12月1月2月3月4月5;阶段媒体通路户外活动市区户外现;一、阶段平面表现风格创造企业高;封疆立界登顶城市荣耀 高屋建瓴;无标题;无标题;品牌创造价值启航远征，领驭疆界;无标题;无标题;二、阶段企业品牌软文方案创造企;品质时代，沙钢宏润房产领跑张家;媒体主题版面时间预算10－11;三、电视片投放方案5秒/15秒;栏目频道广告形式投放时间预算1;通路主题/内容预算备注现场包装;[第二阶段] ：突破－－张家港;11月12月1月2月3月4月5;阶段媒体通路户外活动市区户外现;一、阶段平面表现风格;市区户外张家港 · 暨阳湖 ·;引导旗张家港 · 暨阳湖 · ;现场户外并非所有豪宅，都能值得;阶段NP稿并非所有豪宅，都能值;阶段NP稿并非所有豪宅，都能值;阶段N