养老地产“三板斧”.pdf

养老地产“三板斧” 《地产》杂志 王崴 文 2013-2-20 15:56:34 2011 年金马奖获奖电影《桃姐》中，黄秋生演的养老院老板如此说：养老院 “真的很好赚”，甚至养老院“早晚要多过便利店”。 这位人物的信念，也正为众多房地产开发商信奉。在商业地产、旅游地产 之后，养老地产俨然成为另一片蓝海。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发 商，再到一些保险公司和医疗机构，大大小小的企业都在涉足养老地产。 然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。业内公认，养老地产“挣 钱不太爽快”， 投入巨大，却收益缓慢。 “目前来看，除了普通的住宅和商业，国内在其他创新物业的开发回报上 并不理想，客群的梳理、产品的成熟都需要时间来实现。一个行业发展成熟在中国需 要10 年左右的周期。养老产业才走了一半的路程。”博志成集团养老与健康事业部总 经理胡晶言道。 富人的生意 地处天津郊区的云山镇高端养老社区，其社区项目中，最低一档需要缴纳 50 万元的会员费，而这一档提供的住房，只是一间宾馆客房大小的开间。要想稍大点 的一居室，则需要 70 万元，两居室则需要 90 万元。除此之外，会员还要每年缴纳 3 万至3.5 万元的服务费，如果行动不便的老人需要特别护理，还要每天另加100 元到 150 元的护理费。 泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗舰社区”身价也是不菲。其入驻资格 与泰康推出的寿险产品“幸福有约终身养老计划” 挂钩，该产品当前的缴费起点为 200 万元，交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴，每年20 万元。 不难看出，这些养老项目收费方式虽不尽相同，但共同点倒是有一个，就 是贵，50 万元还只是起步价。由此可见，要想“老有所依”，至少得先混个中产阶级。 一位老人对此感慨：“我的退休金也就是3000 元左右，离休的老同志可能 是5000 元左右。就我们目前中国的国情来讲，对于绝大多数老年人还是很难承受的。” 华高莱斯国际地产有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福认为， 养老地产“富人化”现象，与国家对于养老行业政策支持不够，金融保险相关体系不 健全有很大关系。“如果政策上还是不给养老以土地和税收上的倾斜的话，那市场肯 定还是以高端养老产品为主流。” “选择进入高端养老市场是因为风险小、回报相对高。”一位开发商对《地 产》记者表示，“养老地产的前期投入要比普通住宅高，要去做大量的适老化设计以 及建设众多相关配套。如果不挣高端的钱，中低端市场根本无法保证我们收回成本。” 此外，不同于医院，养老机构的医疗纠纷更难处理，这对企业来讲是一个 相当大的负担。房企从防范自身风险角度，自然会选择身体比较健康、经济实力相对 较强的老人为客户。 这类“健康且经济实力相对较强” 的老人，只是老龄群体的极小部分。 博志成研究院副总经理王瑞臣在调研中发现，养老地产面对的高端群体， 如国企或是私企的离退休高层、大学退休教师，或是家里子女较为富裕、有开放的养 老观念的老人，只占了老年人口数量的1%，从全国来看，光沿海发达地区以上三类群 体仅不到 10 万人。“可见养老地产真正市场需求和客户群体非常狭窄，95%的老人不 够标准。” 即使富有的老人，也并非都愿意为高昂的养老地产买单。云杉镇高端养老 社区的会籍销售告诉记者，他们项目一共有2000 个会员名额，开盘前后一年左右，卖 了大概有五六十个名额。“可能很多人还是嫌贵吧，毕竟 50 万能付个商品房的首付， 而我们是不卖产权的。”上海亲和源从2008 年开始销售，目前的销售率也仅有80%. 可见目前市场上在售的养老地产项目销售得并不快。 世联地产日前全面启动了养老地产顾问业务，其顾问业务发展部总监李亚 男在与前来咨询的客户沟通中发现，对于老年市场的客户组成结构和真正的市场消费 结构，大部分人是迷惑的。很显然，市场反映背离了他们当初的预估。 “一位国企开发商感慨‘老人家的钱很难赚’。他们能感觉到，并不是有 钱的老人都能成为客户，也不是哪个城市都能