写字楼项目.pdf

本报告首先对写字楼的行业进行了一个简要分析，进而探讨其中 的各种商业模式；此外，报告中还对写字楼项目开发提出了一些 观点。 一、 写字楼行业宏观概况 当前经济运营总体平稳，产业结构持续优化；服务业扩张速度加 快；8 月，CPI 同比涨幅较7 月回落0.5 个百分点，消费品零售 总额同比增速较7 月提升0.4 个百分点。商业地产运行宏观环境 总体稳定。 2016 年1-8 月，全国写字楼开发投资额为4086 亿元，创历史同 期新高，同比增幅较1-7 月收窄2.8 个百分点至5.7%。 全国写字楼新开工面积为4327 万㎡，同比增幅较1-7 月收窄6.1 个百分点至9.7%，涨幅已经连续第六个月收窄。 全国写字楼销售面积为 2057 万㎡，创历史同期新高，同比增幅 较1-7 月收窄6.0 个备份点至35.3%。 二季度，一线城市中，仅北京优质写字楼租金较一季度下跌，其 余城市均上涨，上海环比上涨3.8%，涨幅在代表城市中最大；一 线城市优质写字楼空置率较一季度均有提升。 二线城市中，武汉、南京优质写字楼租金较一季度上涨，杭州与 一季度持平，其余城市包括成都均下跌；重庆优质写字楼空置率 1 最高，为41.8%，成都、宁波空置率较一季度均下降0.9 个百分 点，其余城市均有提升。 二、成都区域市场分析 1. 供销情况 主城区的六个区域中，高新区销量最佳，总供应面积38.07 万㎡，成交面积 28 万㎡，其次为成华区和金牛区。青羊区销量 最低，后期去化压力最大。高新区存量巨大，也面临巨大去化压 力。 近郊中双流成交面积居首，总成交面积5.4 万㎡，其次为温江和 新都。天府新区销量最低，后期去化压力最大 2. 价格情况 主城区量跌价平，价格稳定：主城区写字楼均价区间在9500- 11700 元/㎡之间，2016 年上半年均价为10289 元/㎡，环比下降 2 4.1%。 近郊需求量小，未见价格明显变化：郊区写字楼均价区间在 4900-7900 元/㎡之间，2016 年上半年均价为5811 元/㎡，环比 上升4.7%。 3. 存量情况 截止6 月30 日，主城区写字楼存量面积225 万㎡，按目前 的销售情况预计，剩余货量可供销售约 83 个月，后期去化压力 较大。近郊办公市场存量面积为116 万㎡，环比下降15%，按目 前销售情况预计，近郊办公市场剩余货量可供 14 个月的销售， 情况优于主城区。 4.写字楼市场总结 主城区办公物业去化进一步放缓，未来去化压力最大，今年 上半年成都甲级写字楼市场租赁需求回暖，尽管有合计办公建筑 面积 17.5 万平方米的两个新项目入市，空置率仅微幅上升。然 而 ，整体空置率仍维持44%高位，致使租金进一步下跌。 按区域分析，由于上半年落地的优惠政策将租户吸引至高新 区特定楼宇，位于高新区内的新兴子市场（大源及金融城）需求 较成熟子市场（中央商务区 、东大街及人民南路）强劲。因而， 上半年内净吸纳量同比增长 187%至81,222 平方米，其中87%源 自2016 年前竣工的既有项目。按区域分析，六成净吸纳量位于 新兴子市场。新设办公点及升级搬迁为需求的主要来源，尤以内 资公司以及信息技术、互联网相关行业为甚。 3 虽然某些区域内需求回暖，供过于求的现状仍致使整体市场 竞争激烈。若干业主为租户提供更多租金优惠、延长免租期等激 励措施，并提高中介佣金，以实现更高入驻率。因此，上半年成 都甲级写字楼市场平均租金继续下行，截至上半年末，租金半年 环比及同比分别下跌6.8%及11.6%至人民币95元每月每平方米。 受空置率及现金流影响，自 2013 年以来，更多写字楼业主 开始考虑出售物业。然而，受多重因素影响，销售量连续四年持 续下滑。 综上所述，如项目所在片区呈现出存量攀升、整体销量下滑 的情况。建议在收购谈判中，根据实际情况，对预估单价进行适 当压低。 三、写字楼商业模式 1、写字楼供需分析 写字楼市场需求侧主要分为使用需求和投资需求，供给侧 主要有直接处置模式和运营处置模式。 写字楼需求侧分析 需求类别 需求群体 目的 影响因素