南京大型保障性住区南湾营社会实效评价研究.pdf

南京大型保障性住区南湾营社会实效评价研究1 汪徽 王承慧 摘要：2002 年以后，在国家政策引导以及地方发展双重动力驱动下，南京进入保障性住房建设的快速 发展期。十余年来，保障性住房项目呈现明显的特定区位聚集团块发展态势，这些建成的大型保障性住区 是否存在贫困集聚、就业问题以及社会隔离亟需跟踪研究。针对这些问题，论文选择其中一个案例--南湾 营，分别采用 FGT 指数法、区位商法、就业通勤空间图解法以及社会融合评价体系对其进行调研分析，并 得出以下结论：1、廉租房和经济适用房居民贫困集聚明显，但南湾营住房类型以及人群的多样性一定程度 上稀释了贫困集聚度；2、国有土地拆迁安置户、二手房住户有较严重的居住—就业不匹配问题；3、当前 社会融合总体尚可，但基础教育仍需进一步加强，与周边社区间存在一定程度心理隔阂。 关键词：保障性住房 贫困集聚 社会融合 就业 大型保障性住区 1 研究背景 “居者有其屋”尤其是让中低收入者“有其屋”作为城市重要的民生问题也越来越受 社会关注，并成为我国经济发展不可回避的最重要问题之一，为了解决中低收入的住房问题， 我国在全国范围内开始大规模建设保障性住房。“十二五”期间，我国计划新建的保障性住 房3大约是过去10年建设规模的两倍，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率预期将 从目前的7%-8%提高到20% 以上。 国外发达地区的实证研究显示：大规模集中建设保障性住房容易引发贫困集聚、居住隔 离、社会排斥、低收入群体的就业远、就业难等问题，衰败的公共住区若果又存在种族、移 民问题相结合，则是引发严重骚乱的温床。大型保障性住房的建设具有很强的不可逆性，一 旦建起，如果存在问题则很难短期解决。南京是我国较早开展保障性住房建设的城市之一， 历经数十年的发展，实际的保障住房建设初具规模，目前南京建成的大型保障性住房是否存 在国外大型公共住房历史中存在的严重问题值得深入思考和研究。 2 概念界定 2.1 保障性住房 保障性住房是由政府或者其他单位投资建设并由政府统一管理，以低于市场价格出租 1 本课题受国家青年科学基金资助（项目批准号） 或者出售给中低收入家庭的具有保障性质的住房。 南京的保障性住房包括经济适用房、廉租住房、中低价商品房、公共租赁房和拆迁安置 房等五种类型。其中，拆迁安置房又分集体土地拆迁安置房和国有土地拆迁安置房；经济适 用房对象针对的是低收入住房困难家庭；廉租房针对的是城市最低收入者；中低价商品房针 对的是中低收入住房困难家庭；公共租赁房针对的是新就业人员、外来务工人员、中低收入 住房困难户，目前在南京已建成入住的量相对较少。 2.2 大型保障性住区 本文所研究的大型保障住区并非某个规模较大的保障住区，而是指在一定空间范围内集 中建设的保障性住房，可能包括经济适用房、廉租住房、中低价商品房、公共租赁房和拆迁 安置房的一种或几种。文中所指的大型保障住区是指在1000米半径范围内，总建筑面积超过 40万平方米，居住（被保障）人口大于1.5万人的保障性住区。 2.3 社会实效 实效，指在实践中形成的价值事实。社会实效，简而言之是指一个事件在社会上引起 的实际效果。欧美国家关于公共住房、社会住房的实效研究基本集中在贫困问题、就业问题 和融合问题三方面，这也是本文社会实效的三个主要方面。 3 案例概况和研究方法 图1：南湾营区位环境 图2 ：南湾营社区构成 资料来源：笔者自绘 南湾营保障性住区位于主城区的东部，地处栖霞区、玄武区交界处。研究地块属于典型 的城郊结合部，即城市外围边缘地区。对照南京大型保障性住房的空间模式特点，南湾营保 障性住区的特征呈现一般性和典型性，作为实证案例较具有典型性和代表性。 本文研究的 “南湾营大型保障性住区”包括在原南湾营村位置建设的十一个较为成熟 的保障性住区的集合。研究范围约125公顷，居民共计3.2 万人，住房共计1.82万套，住宅类型包括低收入经济适用 房、集体土地拆迁安置房、国有土地拆迁安置房、中低价 商品房、廉租房五种。其中比例最高的是集体土地拆迁安 置房，为71.84%，其次为中低价商品房和廉租房，比例最 图3：不同类型住房比例