华夏幸福基业融资术.pdf

华夏幸福基业融资术 21种手段4年融资3000亿 1、销售输血法 2015年 2014年 723.53亿 2013年 512.54亿 2012年 374.24亿 211.35亿 华夏幸福的 “销售输血法”就是住宅销售 ，也是华夏幸福业绩支 撑和血流顺畅的关键保障。住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨 胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。 2 、信托借款 信托占总体融资比例 1 2012年达到73% 信托借款历年来都是占华夏幸福最大 比例的融资形式 ，虽然信托融资成本 2 2013年占比为43% 是所有融资形式中最高的 ，但由于门 槛较低 ，选择面广 ，数额巨大 ，一直 3 2014年占比为44% 是地产公司最为倚赖的融资手段。 4 2015年占比为40% ， 3 、公司债 2016年华夏幸福第二期公司债券发行规模30亿元，期限5年，票面利率5.19%。 2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融 资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开 始的公司债发行成本都在5%左右。这个趋势一 直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开 始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其 平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。 4 、夹层融资 什么是夹层融资？ 表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层” 。 2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投 入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北 京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供 明债实股 信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托 夹层融资最大得好处是财务报表更漂亮。由于 对丰科建持股66.67%，九通投资持股 华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，负 债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表 33.33%，华夏幸福变成了 “小股操盘”的 外负债，这样就优化了资产负债表。 形式。 华夏幸福分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等