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中关村写字楼市场调研报告 项目主持：祁珂微 项目分析：董 叙 项目执行：金玉顺 丰叶 王瑞鸿 第一章 市场综述 市场回顾 市场供给 目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。 同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。 市场需求 从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。 客群消费面积图 区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。 人均办公面积 由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。 ? 四. 租售价格 中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。 中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平 写字楼级别 成交租金（含物业，$/月/平米） 平均售价（￥/平方米） 顶级 20.44 / 甲级/次甲级 17.20 11614 乙级/写字公寓 12.44 10080 丙级/商住公寓 8.78 / 五. 空置率 中关村部分写字楼空置率（截止到2005年5月底） 由于中关村西区2005年初同质产品供应量放大，同期竣工、入住楼盘数量较多，不仅造成了新上市写字楼的入住率较低，同时老的写字楼空置率也有所上升，平均空置率(指已入住时间达一年以上的)高达20.5%，部分项目的空置率高达35%。 第二章 项目简析 新中关 ±÷ 售价：13000元 折扣：96折 （包租返点五年，第一年7%、第二年8%、第三年以后每9%年） 综述： 区位、临家乐福与地铁相通是该项目最大的卖点。加上持续的广告推广及产品、户型等优势，使该项目成为中关村知名项目。现阶段的包租返点的营销策略助推.使该项目销售良好法宝。但是使用率低、商业的定位是制约该项目销售最大的劣势。 天创科技大厦 售价：13910 折扣; 98折 一次性96折 （租售均可） 综述： 优势：户型方正，价格较低，可做任意分割 劣势：使用率低，位置一般，不临街，使用率低。 售价：13000 折扣 综述： 区位和周边的成熟度，是该项目先天优势。加上项目商业部分提前售罄，较多知名商业的入驻，拔高了项目整体形象。营销上以租代售，给准客户提供了信心的保证。净高2．6米，成为本项目的美中不足。 远中悦莱 售价：13500（均价，目前还有二十多套未售） 折扣：三年包租7%的回报。 综述： 优势：包租业务利于销售。交通位置较好。 劣势：只是酒店式公寓，适用的客户群体较少。 1+1大厦 售价：11800元/平方米 折扣：贷款93折 一次性折扣 92折 综述 楼体外观及色调、价位、折扣较低、3米层高是1+1最大的优势， 中关村e世界 售价：13000-14000元/平米 综述： 优势：位置优越。 劣势：只做电子市场，业态受限制，周边竞争较为激烈。 恒润中心 售价：12800 折扣;贷款98折 一次性95折 底价9折 综述： 优势：紧邻北三环，较低的价位 劣势：写字楼过道偏窄，朝北的一面较吵不利于办公。 华杰大厦 售价;9400元/平米 折扣; 贷款98折 一次性 97折 综述; 交通、区位、和整个项目的档次等弊端，使华杰大厦举起了价格利器。  价格分析 项目名称 地理位