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国内外超高层案例研究 世联研究案例 超高层分类 深圳 罗湖俊园（万科） 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港.凯旋门 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 …… 通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究 国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程 超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物 城市土地市场特征： 地价居高不下 城市重要区域土地极度稀缺 城市化率发展阶段： 初期阶段：城市化水平＜30%； 加速阶段：城市化水平30%~65%； 后期阶段：城市化水平＞65%； 超高层出现的价值特征 超高层项目价值特征 房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/㎡ 提高容积率又可摊薄高地价 超高层住宅客户群体的特性 超高层住宅发展的价值要点总结 超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大 由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现； 直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加； 结果是建设周期的拉长。 超高层的梯户组织形式与实用率——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响 城市超高层住宅的分类 1.城市核心资源类代表案例 上海世茂滨江花园 武汉世茂锦绣长江 2.单纯城市核心类代表案例 万科俊园 深圳港丽豪园 3.城市非核心资源类代表案例 深圳万科金域蓝湾三期 香港超高层住宅 凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅 “凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例 2005年香港房地产市场背景： 2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。 投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。 但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。 “凯旋门效应”带旺同区二手楼 凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升7～12%，飙升到1.4～1.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。 凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%～7%，本月尺价将再有3%～5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。 地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点 产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景 外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来 层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8～4.0米 产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约500～2,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,300～5,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,300～3,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门” 其他：3层为平台花园， 5层以上为住宅部分，1054个单位； 59～61层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层 摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活 “香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范” 发展项目名称：贝沙湾(Residence Bel-Air) 区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场） 发展商：盈科大衍地产发展有限公司 卖方：香港数码港（附属发展）有限公司 地块用途限制：私人住宅 年期：2000年5月22日起计50年 交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场 资源：背山面海，700米海岸线 贝沙湾共分6期物业，2800户，本案主要研究6期Bel-Air No.8 贝沙湾分6期： 一期：Residence Ber-AirⅠ 二期：南岸 Residence Ber-AirⅡ（ South Towers) 三期：南湾 Residence Ber-AirⅢ(Bel-Air on the Peak) 四期