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中国房地产融资策略研究报告 中国房地产融资策略研究报告 中中国国房房地地产产融融资资策策略略研研究究报报告告 战略企划中心 战略企划中心 战战略略企企划划中中心心 二〇〇八年 二〇〇八年 二二〇〇〇〇八八年年 1 前言 房地产行业作为一个资金密集型行业，对资金的依赖性很强，而做为资金融通的金融是现代 经济的核心，两者是一对孪生兄弟。但目前是由于中国金融体系不健全，银行业在中国金融系统 中一行独大，长期处于垄断地位，这使金融业背负着巨大系统性风险。另一方面，存在巨大金融 需求的房地产业也受到了很大的限制，因为资金和土地是房地产发展最为重要的两个元素，没有 金融支持不亚于釜底抽薪。而且更为严重的是，目前国家宏观调控，银根紧缩，对地产业发展十 分不利。 2006年是中国金融市场加入WTO体系后的全面开放，再加上国内金融的调整，房地产即将进入 由“土地地产”向“金融地产”的转型升级优化期。地产金融市场也必然进入一个深刻嬗变的阶段，中 国地产金融的变革时代已经来临。我们必须树立中国地产金融的科学发展观：必须加快金融体制 改革的力度，建立多元化的金融体系，积极推进国际化进程,以信托为主线,积极建设多元化、国 际化的房地产直接融资市场。而信托作为一种既有优势的制度，必将成为未来地产金融进化的主 线，多元化和国际化是未来中国地产金融的大势所在。 资金运作能力是房企核心竞争要素 房地产行业现在正在经历史无前例的融资困境，房地产企业的融资环境已经发生了很大变化。 近年来，贷款利率的不断上升，导致房地产企业融资成本越来越高，央行不断提高法定存款准备 金率，又提出对信贷规模实行严格控制，使得房地产企业从银行获取资金愈发困难。 值得一提的是，自第二套住房贷款新政以来，部分城市的楼市出现了调整，市场观望气氛浓 厚，成交量大幅萎缩，这让房地产企业的资金链遭受到严峻考验。此前，由于我国房地产市场起 步较晚，能够满足房地产企业融资需求的金融产品十分缺乏，房地产金融市场更无从谈起。众多 的房地产企业只能从银行那里获得资金，然后通过销售回笼资金，偿还借款，维持高负债经营。 可以说宏观调控，改变了这种状况，开发商不能继续玩“空手套白狼”的游戏，资本实力和资金 运作力逐渐成为房地产企业的核心竞争要素。因此，很多房地产企业选择借力资本市场，这既是 一种战略性安排，也是对融资渠道多元化的突破。 从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎 么样的状况? 出路何在? 银行资金受限，境外资金受阻，房地产基金和房地产信托尚处于起步阶段，房地产企业不得 不转向资本市场融资，介入资本市场成为房地产企业实现多元化融资的可靠突破。就当前处于调 整期的房地产市场而言，2008年依然是房地产企业资金紧缺的一年，银行资金、预售款、资本市 2 场融资依然是房地产企业资金来源的三大重要渠道。 面对融资困境，房地产企业一要练内功，二要练外功。练内功，就是要努力改善经营管理水 平，适时调整策略，加快周转率，重点研究房地产市场中的各种变化情况；练外功，就是要继续 拓宽融资渠道，加快房地产金融创新，积极寻找战略合作伙伴，主动实施并购以抓住行业整合机 会。 2003年,中国房地产业所处的市场环境发生了显著变化,土地招投标制度 的实施,房地产信贷政策的收 缩,市场竞争的加剧,... 3 目 录 9