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房地产行业投资策略报告 华泰证券研究所 张驰飞,CFA 2008年12月 行业景气度降至98年水平 房地产周期与经济周期紧密联系 房地产在中国经济中的地位 可以带动上下游50多个产业 07年3季度末 出台二套房贷政策 地产景气见顶，GDP增速见顶，股市见顶 政府救经济 4万亿投资，扩张信贷 救房地产，救成交量 房地产市场是否已见底？ 这次周期调整规模是住房制度改革以来史无前例的 周期谷底的特征： 需求萎靡：成交量、房价跌至低谷 产能收缩：新开工面积、施工面积下降 开发商现金链断裂，出现破产、倒闭 烂尾楼现象出现 量价齐跌已经出现 新开工面积增速快速下降 政府干预的影响 放松信贷——缓解开发商信贷压力 地方政府放松开发商土地款支付压力 大幅降息降低购房成本 20年商贷，按优惠利率，累积降低237个基点，等额本息，月供减少17.7% 相当于房价下跌17% 由于政府救市，调整周期可能有所不同 对供给面的分析 土地市场：供给充足，未来地价可能持续低迷 房地产市场 商业地产存货过多 住宅： 市场分割为商品房和保障房 保障性住房供给对商品房影响有限 投资、新开工下降减轻存货压力 全国已购未开发土地面积巨大 土地供给充足 截至07年底未开发的土地有10亿平方米，按1.5的容积率，相当于15亿平方米的建筑面积 07年商品房销售面积为7.6亿平方米，总在建面积为17.8亿平方米 商业地产存货过多 2007年商业地产（商铺、写字楼）销售面积占全部商品房的9.3% 但目前空置面积占全部的48.6% 北京：待售期房18万套，现房16.69万套，其中非住宅分别为6.9万套和13.3万套。 保障性住房对商品房市场影响不大 市场一分为二，目标群体是不同的 9000亿保障性住房投资，可供应住房700万套，满足低收入家庭居住需求 中国总家庭数约3.5亿，45%的城市化比例，城市家庭1.58亿，700万仅相当于城市家庭数目的4.4% 部分城市开始收购商品房作为保障住房供应，降低存货、减少新增供应 对需求面的分析 存量房不足，人均居住面积偏低 自住需求 人口，年龄结构 城市化，新增人口需求 投资需求 财富配置方式 中国存量住宅面积不足 截至07年底，全国城镇住宅面积约120亿平方米 按5.9亿常住人口，人均22平方米 07年住宅销售高峰，6.9亿平米 仅相当于城镇人均1.35平方米 100平米/套，690万套，购房家庭占城镇家庭的4.4% 住宅需求与人口息息相关 生命周期与住宅需求 中国人口高峰仍处于购房年龄段 每年有900万个新家庭诞生 家庭小型化 无论购房与否，都是对住宅的需求 中国人口年龄结构 人口结构变动预测 历年结婚登记人数 自住需求有多大？ 08年前9个月全国商品住宅销售面积36652万平方米 与07年相比，下降15.3% 与06年相比，上升13.4% 由于市场的低迷，其中投资、投机比例应较低，大部分应该是自住性的“刚性需求”和升级需求。 投资需求 影响市场动向的重要因素 关注二套房贷政策是否会放松 我们的观点 对房地产尤其是住宅的需求是巨大的，只要房价进入合理区域，有效需求必然出现 政府救市政策的出台，大大降低了购房成本，有利于成交量回暖 房地产市场底部的出现可能会提前 地产股的投资时机 板块投资思路 股票市场往往比实体经济提前反映 房地产市场最糟糕的时候可能就是最佳买点 成交量比房价更重要 看淡商业地产，看好住宅地产 居住是刚性需求，商业地产受经济波动影响更大 高度关注降息周期 美国30年房贷利率走势 美国地产股的独立行情 重点关注公司 行业龙头： 万科Ａ/Ｂ(000002、200002)、金地集团(600383)、保利地产(600048) 区域龙头： 滨江地产(002244) 业绩确定性： 浙江广厦(600052) 投资愉快！ Happy investing! * * 华泰证券 HUATAI Securities * 华泰证券 HUATAI Securities * * 华泰证券 HUATAI Securities