.江苏泰州市房地产市场调研报告2005年-25页-cjzlk.doc

泰州市房地产市场调研报告 目 录 序 言 第一部分 市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分 房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分 地块环境调查 第四部分 项目SWOT研究 第五部分 产品建议 序 言 泰州市位于长江的北岸，淮河的下游，江苏的腹部，滨江近海，东部和北部与南通与盐城接壤，西部与扬州相连，南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望，地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带，地理位置十分优越，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着泰州经济的高速发展，近年来泰州房地产业发展迅猛，如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀，对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同，造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中，海陵区是传统市区，高港则更像一个新建的港口城市，为使分析具有针对性和借鉴性，我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远，在运作项目时谦虚谨慎，对前期基础工作精益求精，相信在这样的团队操作下，本项目必定会取得圆满成功，我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪！ 第一部分 市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部，长江北岸。泰州已经有2000多年的历史。是江苏省历史文化名城，素有“汉唐古都、淮海名区”之称，是苏中和里下河地区通江达海的重要枢纽和商品集散地，也是长江三角洲的一座新兴工业城市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，人口503万，面积5790平方公里。泰州市区面积428平方公里，市区人口60万，其中，非农业人口有30万。 1、城市发展定位 泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块。 2、宏观经济环境 （1）综合环境：泰州城与水紧密相连，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局，形似凤凰，又有凤凰城之别称，生活环境优良，十分适宜居住。 （2）产业经济：泰州农业资源丰富，素有“鱼米之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的美誉；工业经济基础雄厚，形成了以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为主体的支柱行业。涌现了春兰集团、扬子江药业集团等知名企业。这些产业经济成为当地国民经济重要来源，也是居民收入水平的重要增长点。 （3）经济运行：自1996年设立地级市以来，泰州市国民生产总值一直以超过10％的增长。2004年实现地区生产总值（GDP）705.20亿元，按可比价计算同比增长14.7%，为建市以来的最高增幅。人均地区生产总值14014元，增长14.8%，全面小康进展顺利，对当地拉动房价及市场成熟度有一定的促进作用。 （4）区位优势：泰州临海濒江，具有得天独厚的区位优势。境内拥有丰富的长江岸线资源，江苏400公里长江岸线泰州占据四分之一，其中长江岸线-10以下的深水岸上线达60多公里，尚未开发利用的有50多公里，被誉为“黄金水道”中的“黄金江岸”，其财富价值不可估量，泰州长江岸线可容纳的投资本数以千亿计。拥有国家一类对外开发港口泰州港；境内高速公路密集，京沪高速、宁盐高速、同三高速公路均穿越泰州。江阴长江大桥将泰州与上海、苏州、无锡等地区联为一体，市场辐射力极强；新长铁路从泰州东部经过；泰州周边有上海虹桥、 浦东国际机场，南京禄口国际机场和规划中的无锡国际机场，车程均在60-150分钟之内。 从宏观经济环境的角度来看，泰州是一个正处于高速发展的城市，属于投资较为理想的场所。 3、市民消费水平 2004年泰州市进入百强城市行列，居第75位，市域GDP和人均可支配收入连续多年增长10％以上，去年分别增长了14.7％和 13.8％。居民收入的强势增长导致市区主动性购房需求持续增长。 根据经济规律来看，随着泰州市人们生活水平的提高，恩格尔系数将逐步降低，用于吃的比例减少，用在住房上的消费越来越高，支撑住房消费的基础越来越深厚。目前泰州城区居民的住房消费比重只有9%左右，但取消福利分房和一系列政策出台后，城区居民住房消费能力还在增长过程中。按照通常规律，城区居民住房消费比重应该在20%左右。由此可见，还有百分之十几的城区居民购房能力有待于用好的产品激发出来。 泰州人是性情中人，懂得享受生活，体味生活，知足常乐，安于、满足现状。在消费方面，属于积极消费型。老城区相对年龄较大的人不愿意去新城区，对居住几十年的老地方有很深的“恋旧情结”。然