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一、 前言 (后期写)
二、 市场背景与形势分析
(一) 行业分析
1、武汉住宅、普通住宅市场历史:
随着国家宏观调控政策的不断深入,2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、
严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手,进一步加强了调控措施的执行力度,使武
汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定,房地产市场趋于平稳,房地产业为全市经济发展和社会
稳定作出了积极贡献。
2008年,受国际金融危机的影响,武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。
2009年上半年,武汉房地产市场逐步地走出调整期,进入了相对稳定的恢复期。
2009年7 月份,武汉市房地产市场的热度继续保持,在市场的强大消化下,由于项目施工或者捂盘的
原因,市场供给并没有跟上市场的步伐,部分楼盘已经存在阶段性供不应求。
2009年8 月份,武汉市房地产市场小幅震荡,出现价升量跌的局面。由于市场供应量持续不高,在市
场的强大消化下,供求关系再度向有利于供应方倾斜。
从长远发展看,武汉房地产市场需求依然存在,市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标
分析,武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确,在积
极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下,武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。
2、武汉住宅、普通住宅市场现状:
(1)、住宅市场供给水平
住宅需求总量情况:供应和需求稳步增长,供略大于求,本地需求受到抑制,外来购买力增强。
住宅消费需求情况:武汉市住宅市场的消费需求受到房价快速上涨的抑制,但潜在需求依旧较大。
(2)、住宅市场价格水平:上涨势头明显,增幅有所回落,高层住宅供应量和价格得到双重提升。
3 、武汉市住宅、普通住宅市场总结:
(1)房地产开发投资增幅平稳。
(2)商品住房市场需求旺盛。
(3)住房价格总体涨幅较快。
(4)本市居民仍是市场消费主力。
(5)小高层和高层商品住房占据市场主流。
(6)中小户型商品住房成为市场需求主体。
4、潜力分析和展望:
(一) 国家宏观调控执行力度将加大,金融和税收仍是调控的主要手段
(二) 住宅投资继续高位运行,增长幅度继续保持在20%以上
(三) 房价将打破持续稳定增长状态,增长速度会出现短期上行突破。
(四) 产品供应结构进一步得到调整,市场供应进入多元化时代,产品创新成为行业发展重要课题。
随着政策和市场两个方面的调节和住房保障力度的加大,中小套型住房和经济适用房的投资额稳步提
升,其土地储备面积和供应量将在2007-2008年得到持续性的增加,而别墅等高端住房的投资和供给将受到
限制,同时商业地产、物流地产、旅游地产、工业地产、教育地产等产业地产逐步兴起,房地产市场进一
步进行细分,整个房地产市场的供应进入多元化、差异化时代。
(1)在政府控制大户型、低容积率产品审批的前提条件下,市场中的小户型产品会越来越多,如何在
有限面积的前提下,获得最大的空间感,更紧凑实用,从同质产品中脱颖而出,受到市场追捧,成为各开
发商首要考虑的问题,这就要求开发商重点推进小户型创新,提升产品竞争力。
(2)别墅类产品禁止开发,产品的稀缺性将提升。如何进行产品和营销创新,在有限的土地资源里挖
掘出最大的价值,如何充实别墅的内涵,打造受消费者追捧的终极住宅成为别墅开发企业的重要研究课题。
(五) 城乡统筹发展,城市面貌和功能将得到优化、提升,中心城区仍是房地产开发热点。
5、趋势预测及投资策略建议
趋势预测
趋势一:2010 年上半年市场回调可能性不大,下半年风险加大。
趋势二:住宅市场信贷投放将会明显少于 2009 年。
趋势三:汉阳地区将会走出价值洼地。
策略建议
策略一:2010 年上半年加快去化,防跌不防涨。
策略二:青山、汉阳、汉口中心城区具有稀缺、中心价值,住宅供不应求,抗风险能力强。
策略三:注重产品力与竞争力的营造。
(二) 企业状况分析
1、武汉藏龙房地产开发有限公司简介
武汉藏龙房地产开发有限公司于2002 年,由藏龙岛科技园区后勤服务中心和长家咀、梁山头、栗
庙三村共同投资组建,公司注册资金 1420 万元,具有房地产三级开发资质,主要从事房地产开发领域
的相关业务。
公司成立是顺应藏龙岛的发展而组建的
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