我国房地产企业融资方式研究_.pdf

三、房地产企业可选择的融资方式及存在的问题 3 2003年6月13日央行“121号文件” ,要求各商业银行加强房地产信贷业 务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房 地产最脆弱的神经——资金链受到打击。因此，国内的房地产企业纷纷尝试除银 行贷款外新的融资方式。 下面，本文将对目前国内房地产企业除银行贷款外可以选择的几个基本融资 方式进行比较分析。 （一）IPO(initial public offerings)：即企业按照拟上市地点的要 求与标准通过保荐人辅导直接在证券市场首次融资并挂牌的上市方式。 1、IPO 的优点在于： （1）上市即可募集资金，且募资作为股本可以改善公司的财务结构; （2）可以通过上市改善公司的治理结构、规范公司内部的管理。 2、IPO 的缺点在于：房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天， 我国房地产企业很难通过IPO 申请达到上市目标。 （1）在法律上，由于房地产公司地域性较强，而各大城市在诸如土地出让、 税费缴纳、资质认定等重要环节上没有一个统一标准，因此在法律和政策的把握 上存在一定的不确定性。 （2）房地产企业的财务较为特殊，一般来说，一个房地产项目从开发到竣 工验收大约需要两年的时间，按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程 后才能计算收入与利润，房地产项目的预售部分在工程没有完成前是不能计入企 业利润的；而首发上市的公司需要有连续三年稳定均衡的盈利记录，发审委内部 掌控的标准大致是年净资产收益率在 10%左右，资产负债率在 70%以下，因而绝 大多数房地产公司很难达标。 3、我国房地产企业 IPO 情况： 2001 年恢复房地产企业 IPO 上市至今，中国证券市场中通过 IPO 上市的房 地产企业仅有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设、珠海华发等少数几家 公司。这种情况也说明了在实际操作中房地产企业进行IPO申请在国内上市的路 途将会是比较坎坷、艰辛的。 3 指《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 4 近年来由于国内证券市场疲弱不振，许多房地产企业纷纷寻求海外上市。从 1998 年开始，中国大陆房地产企业海外上市的地点主要是香港和新加坡。香港 上市的房地产企业主要有北京首创置业、上海复地集团、上海置业、合生创展集 团、富力地产等，新加坡上市的有龙置地和中国招商亚太两家。在国内证券市场 持续低迷且对房地产行业融资政策趋紧的今天，海外上市无疑给国内房地产企业 融资提供了一种可行的方式。对于大多数国内民营房地产企业来讲，都希望通过 红筹的方式在海外上市，这样其股东持有的股票可以在企业上市后通过二级市场 变现。但是红筹上市需要一笔数额不菲的外汇收购企业的资产或股权，将企业变 为外商投资企业，这样外汇的来源成为最大的问题。 表 1 1998年后部分海外上市的中国大陆房地产企业名录 资料来源：香港联交所 公司名称 上市地 上市时间 市盈率 募集资金量 公开认购 模式 4 合生创展 香港 1998 年 5 月 6 ．32 6 ．75 亿港币 N/A 红筹 百士达控股 香港 1998 年 6 月 2.56 4.37 亿港币 N/A 红筹 上海置业 香港 1999 年 12 月 10．32 1.99 亿港币 N/A 红筹 中盈控股 香港 2002 年 5 月 6.7 0.5 N/A 红筹 正辉中国 香港 2002 年 6 月 5.1 0.966 N/A 红筹 首创置业 香港 2003 年 6 月 10．44 5 H 股