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我国物流园区的物流模式和投资机会 主讲人：刘伟 三个方面： 1. 物流园区发展的宏观形势 2. 商业模式 3. 投资趋势分析 一、物流园区发展的宏观形势： 很幸运我们现在处于物流高速发展扩张的年代，我们都知道去年 以来，传统的这种制造行业都面临极度萎缩的情况，但是以互联网为 代表的这种新兴产业包括物流业依然保持了一个比较高的增长速度。 我们从物流行业自身来看其增长速度也开始放缓了。今年上半年 我们物流总额的增长速度是 5.7%，与去年相比应该是回落了三个百 分比。但是我们物流行业的这些细分领域比如电商领域、物流快递、 物流地产都保持了非常高的增长速度，包括今天分享的物流园区，这 几年包括今年还是一个非常热的投资热点。 从目前国家的政策来看，国家是非常重视物流园区的发展，主要 体现在两个文件的发布： 一个是2013 年9 月国家发改委等12 个部门出台了我国的第一项 物流园区的专项规划 《全国物流园区发展规划》。很多人会问国家部 委经常会出一些这种产业特别是一些细分领域的正规化，对这种企业 到底有没有影响。我稍后会讲，这种国家的政策文件后续的都会有这 种配套的政策措施、实施方案和资金扶持。 第二个是2014 年9 月份，全国国务院发布了 《物流业发展中长 期规划》。把物流园区工程列入了物流业发展中长期规划里面的十二 项重点工程之一，也就是说确定了物流园区在物流产业的发展里面扮 演了十分重要的角色。 其实刚才所说全国物流园区发展规划到底对企业有没有影响，或 者说企业能否获利？2015 年 5 月份国家发改委国土资源部等三个部 门就出台了《关于开展物流园区师范工作的》通知。师范的目的就是 选择一些全国有代表性的园区，作为师范和试点，目的就是作为一个 试点和标杆。一般来讲发改委列入这种示范园区或示范项目一般都会 有扶持资金。 7 月 30 号发改委又把轨道交通现代物流、新兴产业和增强制造 业核心竞争力这四个方面列入新的重大工程。可能大家也关注到这个 新闻，说明物流产业在这个国家在经济增长放缓的背景下，提升这种 投资带动经济增长作用是非常重要的。那么主要还是这种基础设施尤 其是我们物流园区，所以未来来看，这个物流园区还是国家支持的一 个重点方向。 那么从目前物流园区的投资来看，出现了一些特点，一个就是国 际这种养老基金，还有一些是国际保险巨头投资公司，开始通过股权 投资专注于我们国家的物流地产投资，最典型的就是普洛斯和安博。 普洛斯为什么能成为中国物流地产的龙头企业？ 最根本的原因是利用了国际非常低廉的一个资金成本，像他的主 要控股方基本上都是这种。国际养老基金别人追求的是百分之五到百 分之六的稳定的长期回报，但是我们国内企业投资都追求每年百分之 十甚至更高的一个回报率，所以说我们的资金成本就不只是我们国内 的企业，达到像普洛斯这种全国物流园区的这种物流地产的龙头企业 这种模式。 数据分析： 从数量上讲： 物流园区的数量大概在 1200 个左右，比三年前增长了60%，投 入运营的大概是接近900 加，比三年前增加了1.5 倍。 从投资上讲： 目前投资规模大概在1 到10 亿，投资强度普遍在 1 到200 百万 之间。 从占地上讲： 占地规模在三百亩左右。这种就是占地在1500 亩左右的主要是 仓储型的，还有综合服务型的和货运服务型的。 从收入上讲： 一般单个收入在1 到5 个亿之间。 从入驻企业讲： 一般在100 家，一般是以公路港形式。 总结：利润很低、很辛苦但是很幸运我们处在一个高速扩张的行 业。 二、物流园区的商业模式和盈利模式 1、公路港模式 2 、工业物流地产模式 3、商贸物流模式 4 、货运枢纽模式 5、综合服务型物流园区模式 6、电商物流园区模式 1、公路港模式 这是一种物流从业者最熟悉最了解的一种模式，比较典型的就是 传化和林安。它的模式就是在一些城市的交通尤其是公路的这种枢纽 打造一些零担物流空车配货专线运输企业提供这种服务的这种物流 园区，那么这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较 大，主要的业务就是货运交易 案例：林安。 这种模式主要是实现车货的撮合交易。前几年非常知名的其实是 传化，传化最开始起步的时候也