深圳湾科技生态园项目定位及发展建议报告正文版1229.pdf

深圳湾科技生态园项目前期策划报告 |2011年12 月 致：深圳市投资控股有限公司 深圳湾科技生态园项目 前期总体策划报告(正文版) 戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 2011 年12 月 深圳湾科技生态园项目前期策划报告 |2011年12 月 目 录 报告前提 1 壹·宏观发展背景分析4 1.1 城市经济基础与高新技术产业发展概况5 1.2 城市规划及高新技术产业发展规划分析8 贰〃产品市场调研分析 11 2.1 项目产品调研方法和分类安排 11 2.2 项目产品调研概况 13 2.3 物业市场价格调研59 叁〃项目解析 63 3.1 项目背景63 3.2 区域竞争分析65 3.3地块解析68 3.4 深圳湾四项目联动关系分析72 3.5 项目SWOT 分析73 肆〃项目定位分析 74 4.1 市府对项目要求74 4.2 项目定位75 4.3 ‚国际一流‛应用策略78 伍 ·项目产品定位及布局建议 83 5.1 产品定义83 5.2 总体规划方案94 5.3 产品布局建议95 陆 ·项目开发策略与收益模式建议 99 6.1 开发分期策略99 6.2 收益模式建议 101 6.3 项目其他投融资模式参考建议 102 6.4 运营管理模式建议 104 柒〃经济效益评价 106 7.1 项目主要技术经济指标 106 7.2 假设条件 107 7.3 开发与租售经营计划 109 7.4 成本估算 110 7.5 项目投资计划 111 7.6 资金筹措计划 112 7.7 项目销售与经营收入分析 114 7.8 经济效益分析 116 深圳湾科技生态园项目前期策划报告 |2011年12 月 捌〃深圳湾四个项目关联发展分析 118 玖 ·项目服务平台及配套建议 122 9.1 生产性配套服务平台 122 9.2 商务配套服务平台 124 9.3 园区生活服务配套 126 拾 ·项目运营政策研究及建议 128 拾壹 ·DTZ 总结与参考建议 131 拾贰 ·案例研究 133 案例一：杜柏林PARK WEST 西区商务花园 133 案例二：美国硅谷 134 案例三：张江高科 138 案例四：法国布列塔尼亚高技术园区 142 案例五：美国费尔法克斯县高科技园区 146 案例六：英国剑桥科学园 149 案例七：香港科学园 152 案例八：新加坡纬壹科技城 158 案例九：美国波士顿城市创新及剑桥技术伙伴公司 167 拾叁 ·附件 168 附一：高新园企业对办公物业设施需求调研问卷 168 附二：商业消费者需求调研问卷 172 附三：商户专项访谈 182 附四：各区商业布局分析 188 附五：高新技术产业政策 190 1、深圳市高新技术产业优惠政策 190 2、中关村优惠政策借鉴 195 3、张江高科优惠政策借鉴 198 4、深圳前海优惠政策借鉴202 5、深圳市部分产业专项优惠政策203 6、南山区高新技术产业优惠政策220 深圳湾科技生态园项目前期策划报告 |2011年12 月