房地产教育 第十章.ppt

第十章 房地产开发经营的税费 一、所得税、流转税、行为目的税、资源财产税 二、土地使用费及其他税费 三、行政性收费 四、税收政策对房地产市场的干预 第一节 所得税 企业所得税 ——对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。 关键：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额 收入总额：生产经营收入、财产转让收入、利息收 入、租赁收入、特许权使用费收入、股 息收入、其他收入 扣除金额：成本、费用、税金、损失 一、收入的确认 1、销售收入的确认 2、预售收入的确认 3、视同销售收入的确认 4、代建工程和提供劳务的收入确认 二、成本和费用 1、销售成本 2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费 3、借款费用 4、开发产品共用部位、共用设施设备维修费 5、土地闲置费 6、成本对象报废或毁损损失 7、广告费和业务宣传费 8、折旧 第二节 流转税 ?????? 流转税又称流转课税、流通税，指以纳 税人商品生产、流通环节的流转额或者数量 以及非商品交易的营业额为征税对象的一类 税收。（两税一费） 一、营业税 二、城市维护建设税 三、教育费附加 一、营业税是国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的一种税。 1、房地产销售收入额的5% 2、营业收入额的5% 3、房地产中介服务费的5% 二、城市维护建设税是按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专用于城市维护建设而征收的一种税。 1、市区，7% 2、县城、镇，5% 3、其他，1% 三、教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费。纳税人所在地处于城市的，税率3%。 第三节 行为、目的税 一、契税 二、印花税 三、耕地占用税 四、土地增值税 五、固定资产投资方向调节税 一、契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。 浮动税率3%~5%。 二、印花税是领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人应缴纳的一种税。 1、商品房购销0.03% 2、产权转移0.05% 3、设计合同0.05% 4、承包合同0.03% 5、贷款合同0.005% 6、租赁合同0.1% 7、产证5元 三、耕地占用税是对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途建设的单位和个人征收的一种税。 （2008年1月1日） 人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10~50元； 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8~40元； 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6~30元； 人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5~25元。 四、土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额计征的一种特定目的税。 1、计算增值额=房地产转让收入-扣除项目 2、土地增值税税率：4级超率累进税率。 四、固定资产投资方向调节税是对在我国境内进行固定资产投资的一切内资单位和个人征收的一种税。目的是控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续、稳定、协调发展。 第四节 资源、财产税 一、城镇土地使用税 二、房产税 三、房地产财产税 一、城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按规定的税额计算征收的一种税。 （2006年12月31日） 大城市1.5元至30元； 中等城市1.2元至24元； 小城市0.9元至18元； 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 二、房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%； 依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 三、房地产财产税：城镇土地使用税、房产税、城市房地产税 1、存在的问题 2、改革方向：物业税 第五节 土地使用费及其他税费 一、土地使用费是指使用土地资源性质的费用。 三类： 1、通过协议、招标、拍卖方式有偿取得的土地使用权的； 2、通过行政划拨，无偿取得的土地使用权的； 3、外商投资企业，适用通过行政划拨方式取得土地使用权的中外合资企业。 二、其他税费 第六节 房地产开发经营中的行政性收费 一、管理费和手续费 二、项目性收费 三、证书工本费 四、武汉市房地产开发经营中的行政性收费 第七节 税收政策对房地产市场的干预 一、以推动市场发展为目标的税收政策调整 二、以调控房地产价格为目标的税收政策调整 习题 1、流转税包含哪些税？ 2、行为目的税包括哪些？ 3、土地增值税税率有哪几级？ * * *