适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究_以上海市为例_陈春林.pdf

房地产市场 CHINA REAL ESTATE 适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究 ——以上海市为例 1 1 陈春林 ，任远 （1.复旦大学社会发展与公共政策学院，上海 200433） 摘要：相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口角度来分析 住房市场是一个相当理想的视角。上海作为一个生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年 龄结构的变化也表现得尤其剧烈。准确把握上海的人口状况和结构变动，做好城市住房管理工作， 维持稳定的住房价格，保证住房市场得到稳定健康发展，同时提高居民的居住福利，有序推动城市 化过程，是上海发展面临的突出挑战。分析上海市户籍人口和常住人口不同的刚性住房需求变迁， 得到外来常住流动人口的刚性住房需求将成为城市住房需求的主要动力。基于外来人口的特性，未 来本市人口住房购买性刚性需求比例将降低，相应的以租赁等形式的刚性住房需求旺盛，且多以低 档小户型住房需求为主。同时，外来常住流动人口中集体户人口增加，集体式公寓等住房类型的刚 性需求相应增加。 关键词：人口数量，人口结构，刚性住房需求，城市住房管理 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2014)06-0012-23 收稿日期：2014-03-20 1 国内外关于人口结构变动和住房供求关 较早和引起较多讨论的研究是Mankiw和 系的相关研究 Weil在1989年通过人口结构的变动来研究美国 高房价和住房供给不足是我国城市化过程 住房市场，在其《婴儿潮和住房市场》著作中， 中突出的问题。较多研究提出人口因素、居民收 提出了关于人口结构、家庭结构和住房需求的 入水平、土地资源供给、政府因素、货币政策、 “M-W模型”，这一模型得到较多应用，同时也在 住房政策等因素对住房的供求关系产生影响。相 随后的十几年内受到很多学者对此模型的不断 对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因 质疑和修正。 素具有相对稳定型，因此从人口角度来分析住 对人口变动和住房市场的研究已经得到相 房供求关系是一个相当理想的视角。 当发展。国外著名住宅分析机构，例如哈佛大学 12 房地产市场 CHINA REAL ESTATE 的住房中心利用人口统计数据和住房群体调查 何文艳（2009）对石家庄的研究。其中，对于上 来分析城市住房市场，形成了相对成熟的模型； 海人口结构变动和住房制度改革的研究起步较 另如加利福尼亚大学的人口动态性研究小组也 早。顾国权等（1995）已经利用三普和四普的人 在人口和住房转变的关系研究上取得了丰富的 口普查资料对城市家庭人口结构变动影响住房 研究成果。这也使通过人口统计和人口动态分 需求开展了研究。近20年来，上海人口学界对城 析来研究住房市场成为应用人口学和城市人口 市人口变动、空间分布和老龄化等相关研究积 学的富有特色的研究领域。例如Myers(1990)的 累了丰富资料和成果。总体来看，将人口结构变 《住房人口学：关于人口结构和住房市场的关系》 动和住房供求变动结