迪赛-2013金辉越溪项目企划提报178P.pdf

提报目录 一，企划方向思考 二，客户定位 三，形象定位 四，形象包装 五，产品力建议 六，推广执行 七，另一方向的思路 八，附件（周边市场详细数据） 一，企划方向思考 解决问题： 从营销的观点，对这个楼盘总的看法是什么？ 一再推翻的思路 在金辉越溪项目企划展开前， 我们有过N次设想， 也N次推翻。 为什么？ 1 、把握了畅销户型设计要素 小高层97平米2+1房，127平米3+1房 洋房92平米2+1房， 127平米3+1房，135平米4+1房 在景观、立面方面 赠送面积多，面积控制好，有电梯洋房的亮点 2 、不存在明显缺憾 3 、轻量级的社区体量， 7.8万总建筑面积 没有太大的去化压力 452户总户数 4 、一个被公认为前景光明的石湖版块， 2011年至今没有规模化的供应量， 同区域短时间内暂时不会有同质竞品推出…… 一个没有明显缺陷， 一个在前期设计上已经介入销售思维， 一个在本区域内已有良好去化前景的项目， 营销如何体现价值？ 挑战在哪里？ 让我们来两次思维的跳跃 1 、跳出项目，把本案放在金辉苏州的发展轴中， 金辉融侨城辉煌在前， 人民路北的大盘传奇进入尾声， 本案接棒的， 是中国房产开发前25强、苏州一线大盘的品牌成就。 2 、跳出项目，把本案放在南苏州的竞争格局中， 新城地产已拉开新城金郡、尚品汇 香溢澜桥、新城公馆高中低乃至酒店公寓完整的产品线； 小石城借招商雄厚背景， 已成为越溪至邵昂板块最具影响力的大盘。 越湖名邸 越湖家天下 首开国风华府 新城金郡 翠湖湾 招商小石城 本案的挑战也许就在： 是小体量项目 但要承担金辉苏州品牌延续的任务 是小体量项目 但要在大盘林立的南苏州与重量级品牌抗衡 如果我们不能在市场发出独特的声音 就是营销的失败 我们的企划方向： 做苏州最有个性、最打动人性的楼盘 二，客户定位 解决问题： 我们要打动谁，迎合谁的个性？ 客户定位， 我们可以从区域上划分： 核心客户：大越溪、吴中区中心城区等 重要客户：沧浪新城、姑苏区南环沿线、郭巷镇等 偶得客户：吴江区、姑苏区、新区、园区、相城区等 也可以从职业、身份上划分： 核心客户：越溪的公务员、个体户、私营业主、大学城教职工、越溪拆迁户 重要客户：沧浪新城公务员、白领、邵昂路厂区管理层、南环拆迁户等 可能客户：外区回流的大学