万科商业地产战基础知识共享.pptVIP

* * * * * * * * * 项目业态定位最终确定： 初步业态定位 主力店招商反馈 调整业态组合 确定设计方案、政府报批 如何进行商业业态定位 * 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合 * * 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合 * 价格定位的重要性 地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。 如何进行商业价格定位 请记住： 在中国大陆的土地制度现状条件下，不管我们的口号是不是：只租不售，我们的终极目标仍然是： 卖掉！（真俗！我们应该更文雅一些，那应该叫：退出！） * 市场比较法 成本定价法 销售价格=开发成本+发展商目标利润 租金反推法 这就是大家熟悉的、万科多年来在住宅行业使用的定价方法。从理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符合商业物业市场需求状况和租金水平。 由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节。 如何进行商业价格定位 * 区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价 市场比较法 成本定价法 租金反推法 如何进行商业价格定位 * 1 地理位置 2 交通通达性 3 周边消费者覆盖能力/客流通达性 4 区域商业发展及竞争态势 5 项目物业条件 基础规划布局 商铺层数 业态限制 6 项目物业结构 进深 面宽 设施配备情况 内部交通差及视野差问题 市场比较法影响租售价格因素 如何进行商业价格定位 * 市场比较法确定项目价格均值： 因素 地段 外部交通条件 周边住宅及人流量 商业竞 争环境 项目物业条件 项目物 业结构 总分 售价 分数 26 20 7 10 7 30 100 ***　 对比项目 *** *** *** *** *** *** *** *** *** 本案 楼层差价的考虑： 楼层 价格关系对比 首层 项目均价水平的110%-130% 二层 项目首层价格的65%-75% 三层 项目首层价格的40%-60% 如何进行商业价格定位 请注意：根据各个城市消费文化和习惯的不同，以上参数会有所变化。 * 1. 精确测算 2. 简易测算 售价=（日租金×360天－物业费－相关税收）×12年－维修基金－相关税费 注：360天为国际通用的年营业收租时间 12年为国际通用投资回报年限 市场比较法 成本定价法 租金反推法 售价=日租金× 365天 ×12年 注：收租时间改为365天； 12年为国际通用投资回报年限 去掉物业费和营业性税收； 忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。 如何进行商业价格定位 * 商业设计难点 九 * 商业设计的误区——常见的设计误区 误区一：外观设计综合症 表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置 表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象 表现3：抛弃文化的商业开发 表现4：尺度过于夸张 误区二：平面布置综合症 表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益 表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应 表现3：自动扶梯设置不能引导人流 表现4：商铺分割过于平均，不利于使用 误区三：道路规划综合症 表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流 表现2：方向混乱，曲折复杂 表现3：没有充分预留停车 表现4：未能最大程度的与城市交通相联系 误区四：忽视前期商业定位与规划 表现1：盲目攀比，规模超越区域需求 表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做 表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重 表现4：过度依赖主力店 商业设计难点 * 误区一：外观设计综合症 v 案例 钻石城 某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。 表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象 表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置 表现4：尺度过于夸张 表现3：抛弃文化的商业开发 商业设计的误区——常见的设计误区 商业设计难点 * 误区二：平面布置综合症 v 案例 北斗星商业广场 在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四