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后勤管理干部业务培训 ——物业管理 主讲教师：裴艳慧 内容提要 第一部分 物业管理基本知识 第二部分 《物权法》解读 第三部分《物业管理条例》解读 第一部分 物业管理基本知识 一、物业的构成 二、物业管理的内容 一、物业的构成 建筑主体 附属设备 配套设施 相关场地 建筑主体 构成：基础、墙、梁、柱、板、屋盖、门、窗、楼梯 类型： 1、居住类物业: 经济适用住房、别墅等 2、商业类物业：商场、超市、购物中心等 3、办公类物业：写字楼、办公楼等 4、餐饮类物业：酒楼、餐馆、快餐店等 5、旅馆类物业：酒店、旅店等 6、娱乐类物业：游乐场、俱乐部等 7、工业和仓储类物业：厂房、仓库等 8、特殊类物业：车站、学校、医院等 9、综合类物业：至少有以上两种用途 附属设备 （一）基础设备类。基础设备是指为人们提供基本生活和工作的物质条件，为其他设备提供主要能源的各类设备系统总和。对居住物业来说，基础设备包括：供配电设备、供水设备等两类设备系统。 1、供配电系统。供配电系统指将电源与用电设备联系在一起的电气设备系统总和，包括供电设备和配电设备两个子系统。 （1）将高压6~10kV或低压380/220V的电能输入建筑物中的电气设备组合称为供电设备系统。 （2）将输入建筑物中的电能经配电装置分配给各个用电设备的电气设备组合称为配电设备系统。 2、供水系统。供水系统是指满足住用人及其他设备系统对水量、水压、水质等要求的各类给水设备总和。 附属设备 （二）生活设备类。生活设备是指与物业住用人生活舒适关系密切的，并且影响物业住用人生活环境质量的各类设备系统总和。由于生活方便寓于生活舒适，因此，生活设备类是包含方便生活的舒适类设备系统。 1、电梯系统。电梯是指用电力拖动的特殊交通运输工具。从这一定义出发，方便设备管理，本文所指的电梯也包括自动扶梯和自动人行道等。 2、排水系统。排水系统是指收集并排放人们生活废水和建筑物自然积水，使其到规定处的排水设备总和。通常分为生活排水系统和自然排水系统两大类。 附属设备 3、停车系统。指与停车场所引导、控制、显示、管理有关的设备总和。 4、普通照明系统。普通照明系统是指将电能转换成光能进行采光和布景，以满足共用居住环境要求的照明电气设备总和。照明系统按作用功能不同，可分为视觉照明系统和景观照明系统。必须说明的是，将照明系统与供配电系统分离，主要是两者存在着较大的区别：照明系统是消耗电能的用电设备，而供配电系统主要是传输电能的非用电设备；照明系统通常无人值班管理，而供配电系统通常须人值班管理。因此，将两者分离有利于管理。 附属设备 5、弱电系统。它是指向居住物业内部提供特定用途的弱电设备总和。通常包括通信设备、广播设备、共用天线设备、闭路电视系统等。随着现代物业中技术含量的增加，尤其是智能建筑产生和发展，弱电系统将越来越复杂。 6、特殊用水系统。特殊用水系统是指提供或排放居住物业中特殊用水的设备总和。按使用功能分通常包括：（1）景观用水系统；（2）绿化用水系统；（3）游池用水系统（4）直饮水系统；（5）中水系统等。 7、通风系统。通风系统是指为实现排风或送风而采用的风机、风口、管道等通风换气设备总和。通常有全面排风、全面送风和全面送排风等三种形式。 附属设备 8、空调系统。空调系统是指以空气调节为目的，对空气集中进行处理、输送、分配及控制其参数变化的机组、装置、管道等设备总和。 9、供暖系统。供暖系统是指能供应热量，使用户室内保持一定温度，并且由热源、管网和散热设备组成的设备总和。 10、燃气系统。燃气系统是指接至城市燃气管网而形成居住物业管网，并且由调压器、流量表和用气设备等用户设备系统。 配套设施 生活设施 文化娱乐设施 交通设施 体育设施 相关场地 庭院 绿地 道路 二、物业管理的内容 第二部分 《物权法》释解 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），并于2007年3月16日通过了十届全国人大五次会议的审议，于2007年10月1日起施行。《物权法》共19章247条，分为五部分，即总则、所有权、用益物权、担保物权、占有。 物权法主要解决三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三是怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。 《物权法》及其司法解释对物业管理的影响 《物权法》的出台，明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。 （1）明确了业主的身份及权利