嘉兴郁金香花项目商铺价值评估.pptxVIP

嘉兴郁金香花园 项目商铺价值评估 盛世伟业 2015.11 一、项目自身情况 项目位置 本案 郁金香花园项目位于云东路与望湖路交叉口，总建筑面积10万方，项目目前已交付入住： 整个项目共有商铺40间，总建筑面积0.7万方，分布在云东路与望湖路沿线，部分为内部商业。当前剩余房源25间，总建筑面积0.45万方； 云东路 望湖路 项目可售商铺基础信息——云东路沿街商业 室号 面积（㎡） 单价 （元/㎡） 总价 （万元） 5S01 135.01 15128 204.2 5S02 255.02 9984 254.6 5S03 121.34 17674 214.4 5S04 278.23 10953 304.7 6S11 204.6 15035 256.1 10S01 132.09 15129 199.8 10S02 141 15129 213.3 10S03 154.31 15129 233.4 10S04 159.94 15129 241.9 10S05 148.31 15129 224.3 9S01 131.83 15128 199.4 合计 1861.68 2546.1 项目可售商铺基础信息——望湖路沿街商业 室号 面积（㎡） 单价 （元/㎡） 总价 （万元） 6S03 268.01 15140 412.9 6S04 114.8 19590 224.8 6S05 252.81 10131 256.1 8S02 92.85 14570 135.2 8S05 125.76 14288 179.6 8S07 264.19 12429 328.3 8S08 288.46 11347 327.3 8S09 248.53 12603 313.2 合计 1655.41 2177.4 望湖路沿街商业 项目可售商铺基础信息——内部商业 室号 面积（㎡） 单价 （元/㎡） 总价 （万元） 7S01 210.24 7888 155.3 7S02 228.49 168.8 7S03 53.01 39.1 7S04 53.01 39.1 7S05 230.19 170 7S06 210.24 155.3 合计 985 776.97 注： 1、项目内部商业均位于望湖路项目主入口内； 2、内部商业目前特价7388，但需3间一起购买； 内部商业 项目可售商铺汇总 商铺位置 套数 商铺面积（㎡） 当前价格（元/㎡） 租金水平（元/㎡/月） 出租率 当前业态 云东路 11 1861.68 15000左右 少量大面积低于10000 35 100% 装饰建材、房产中介 望湖路 10 2640.41 10000—14000，内部商业特价7388 30 60% 装饰建材、房产中介、幼儿教育 注： 1、项目内部商业均位于望湖路项目主入口内，按望湖路沿街商业统计； 2、内部商业需3间一起购买，实质为2套商铺； 项目目前实际剩余大部分集中在云东路以东，望湖路沿线，而该段区域目前开发不够成熟，人流量较小，商业销售压力较大； 云东路沿街商业目前已满铺营业，望湖路沿线部分商业目前尚未投入营业，商业成熟度较低； 二、周边市场现状 周边商业现状 本案 罗马都市 13000—15000 格林兰郡 8000 万达广场20000 注：上表价格为成交均价，数据来源各售楼处； 云东路 望湖路 南溪西路 项目位于城市新区，周边以住宅底商为主，普遍采用先租后售的策略，各街区租金各自统一，未来2—3年内无法评估真实商业价值 周边目前仅有罗马都市项目商铺在售。格林兰郡项目商业刚刚售罄； 本项目距离万达广场约1公里，商业直接受万达辐射； 周边大量住宅项目在建，预计一年之后将会有大量新商业供应； 目前区域内在售商业统一采取先租赁、后销售的策略，租期3—5年，目前普遍剩余2—4年，对商铺购买者的短期利润存在一定影响； 徽商大厦 一层18000 二层10000 已交付小区 在建小区 在售住宅商业 在售写字楼商业 在建 小区 已交付 小区 楼盘名称 商铺套数 在售商铺户型 成交均价 （元/㎡） 销售情况 交付时间 营业状况 租金水平 （元/㎡/月） 主力业态 罗马都市 一期约50套 二期约60套 163-276㎡，一二层捆绑销售 一期15000 二期13000 一期剩余4套，二期销售40套左右 现房 一期全部投入运营，二期开业50%左右 40—45 装饰建材、房产中介，百货零售、企业办公 格兰英郡 约20套 200㎡左右，一二层捆绑销售，一二层捆绑销售 8000 已售罄 现房 开业70%左右 30 装饰建材、百货零售 万达广场商业街 61套 103-299㎡，一二层捆绑销售 20000 约50套 现房 满铺开业 70-90，部分120以上 餐饮 徽商大厦 13套 一层300—500㎡，二层700—900㎡ 一层180