广东梅州市梅大道项目市场调查报告.docVIP

第一部分 梅州本地市场调研 一、城市综合情况调研 1、梅州区位及城市整体规划 1）梅州区位 梅州，位于广东省东北部，处于闽粤赣三省交界，东部与福建省交界，南部与广东省潮州市、揭阳市、汕尾市毗邻，西部与广东省河源市接壤，北部与江西省相接。1988年设市，下辖六县一市一区，是客家人的主要聚居地，同时也是广东省规划建设的四大区域性中心城市之一。 ——附图：梅州市在省内的区位分布图 2）城市整体规划 根据梅州市城市总体规划（1993-2015），梅州将建设成为粤东北地区的区域性中心城市、国家历史文化名称和客家人文化活动中心，以现代工业及旅游业为核心动力，打造“绿化城 城中水”为主要特色的花园式现代化城市。 城市建设方面，以梅州市政府所在地为中心，南至黄洞桥，东至南川坑、渡背、黄群坑农场，北至佛子高、谢田煤矿、南山桥，西至长滩水电站、新茶亭、黄坑，规划控制区总面积为 168 平方公里。2015年，人口规模将达到50万人。 ——附图：梅州市城市总体规划图 2、项目所处区域整体规划 梅州市的城区布局，以外环路、出城干道及梅江、程江为界，总体上分为江北区、江南区、程江新城区（梅县新县城）。我项目所处的江南区，处于梅江以南，规划建成面积为20平方公里，规划居住人口为20万人。 城市功能化布局上，将形成集行政、商业、工业、金融、居住为一身的中心区域。特别是东南片区的工业化功能规划，分布了江南工业园、芹洋工业园、东升工业园。 零售商业分布上，建设以梅江大道为核心的商业中心区，并推动鸿都、梅园、火车站等区域商业中心建设。至2020年，将完善现有商业中心、商业街、零售网点的布局、管理，丰富经营业态，进而为现代城市发展提供便捷、优越的消费配套。 3、梅州城市经济综合情况 梅州，作为具有悠久历史的传统农业城市，随着向现代开放型农业的发展转变，逐渐形成了以水果、茶叶、烤烟、竹木等为主的新型特色农业，并打造出梅县金桔、西岩茶等多个知名品牌。工业发展方面，在传统的陶瓷、纺织、卷烟、采矿等基础上，依托广东省四大区域经济中心的规划形成了以开发能源为主，轻重结合的粤东北山区经济中心。同时，侨胞、外商的投资及旅游也成为经济发展的重要方面。 经济总量处于东部地市前列 增速远低于平均水平 自2001年至2009年，梅州市的年生产总值保持东部山区地市前列，仅次于汕头；2009年，梅州市的GDP总量首次突破500亿元大关，达到509.51亿元。而平均增速仅9.9%，低于东部地市平均水平（13.5%）约3.6个百分点，且有进一步放缓的趋势。 ——附表：2001-2009年梅州市GDP增长情况 人均GDP增速较快 列东部地市第二 对比近年来人均GDP的变化情况，梅州市以13.8%的增速位列前茅，仅次于河源的15.4%，高出平均水平1.4个百分点。纵向比较增速趋势，在其他地市大幅下滑的同时，保持着较为稳定的调整幅度。 ——附表：2001-2009年梅州市人均GDP增长情况 社会消费品零售总额增速不断攀升 对比GDP的增长速度来看，社会消费品零售总额保持着同样的发展趋势，并持续较高的增速。2009年，全年社会消费品零售总额273.39亿元，比上年增长19.9%。横向对比周边地市，总量及增速均处于中游水平。 ——附表：2001-2009年梅州市社会消费品零售总额变化情况 相比城市 农村消费品零售总额放量快、增速略低 2009年，农村消费品零售总额，突然放量，超过城市消费品零售总额。当纵向比较多年变化情况，城市消费品零售总额绝大多数年份高于农村，平均增速也高于农村3.4个百分点。 ——附表：2001-2009年梅州市城市消费品零售总额变化表 ——附表：2001-2009年梅州市农村消费品零售总额变化表 4、梅州人口结构、居民收入水平及消费状况 1）梅州人口结构 对比多年人口普查数据来看，近二十年内梅州市人口结构总体上表现出以下特点：14岁一下人群占比持续下降，降幅明显；老龄人群比例稳步上升，中青年人群比例稳定，变化不大。 纵观近几年的人口总量变化情况，人口增速稳定并表现出微弱上升趋势。从人口分布上来看，主要集中在西南部区域，城市化率较低。 ——附表：梅州市近几年人口变化情况 年份 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 人口状况 （万人） 486.38 488.32 490.6 496.89 498.92 500.94 503.36 505.28 507.36 人口 自然增长率 5.42‰ 10.1‰ 10.37‰ 10.09‰ 10.2‰ 10.28‰ 10.46‰ 10.68‰ 11.02‰ ——附表：梅州市十五年人口结构变化对比 梅州市多年人口结构变化统计 年份 0岁-14岁 占比 15岁-64岁 占比