高端办公楼物业经营与服务.pdf

高端办公楼 物业经营与服务 2011年5月9 日 目录 1. 产品要素 2. 经营管理策略 3. 经营与服务的协调 4. 物业服务启动阶段工作 5. 物业服务特点 6. 物业服务内容 7. 优质物业服务 8. 物业服务品质提升 9. 服务架构 10. 物业服务费构成 11. 后期建议 12. 优质物业服务图片 产品要素 影响办公楼等级/分类的因素 位置、交通的方便性、形象和声望； 建筑形式、大堂、电梯； 走廊、办公楼室内空间布置、为使用者提供的 服务； 建筑设备系统、物业管理水平、使用者类型。 产品要素 高端办公楼硬件设施要素指标 1. 建筑使用率达到70% — 75%。 2. 标准层层面积 大型写字楼的标准层面积在2000—2500 平方米；小型写 字楼因地块形状限制，不易达到以上指标，可根据实际情 况进行设计。标准层面积应在1000 平方米以上。 3. 进深 作为具有国际标准的甲级写字楼理想进深13.50 —15.00 米。 4. 净高（架空地板） 净高2.70 米，不少于2.60 米。并可考虑在局部楼层适当 增加净高，以满足某些特殊客户的需求（如广告、影视、 工作室创意类公司）。 产品要素 高端办公楼硬件设施要素指标 5. 外装修 大厦基座部分可采用石材贴面，基座以上部分选用高级淡蓝 色或银灰色玻璃幕墙。 6. 室内装修 （1）大堂：石材（大理石或花岗岩）地面墙面；以金属或镜 面包柱子；高级灯具； （2 ）电梯前室：地面、墙面和电梯门套用大理石或花岗岩铺装； （3 ）卫生间：卫、洗分区，高级设施，宽阔舒适；防滑地砖， 墙面为高档瓷砖；24小时热水； （4 ）楼梯间：地面为防滑地砖；墙面和天花均为环保涂料； （5）办公室室内装修：石膏板吊顶，配灯具；墙面环保涂料。 产品要素 高端办公楼硬件设施要素指标 7. 电梯 载重≥1300公斤/部；速度≥2.5米/秒。配豪华轿厢及人工智能管 理系统。候梯时间≤30秒。 8. 空调 采用四管制或VAV空调系统，针对写字楼普遍存在的室内空 气环境不好的现象，加大新风量，达到每人每小时 50 立方米。 9. 电力，大于100W/平方米，提供备用发电机。 10. 楼板承重，大于250 公斤/平方米。 11. 通讯 铺设光缆进行语音、数据和图像多种信号传输与宽带网连接， 充足数量的DDN、DID等独立的无线通讯、卫星通讯设施。 12. 车位数量，较高指标为每万平方米80 个车位。 产品要素 高端办公楼配套设施 1. 员工餐厅 员工餐厅应保证午餐的质量，国内外大公司越来越注重其雇 员对午餐的满意度，并把其作为办公选址的重要因素之一。 2. 银行（提供ATM机、24 小时自助银行服务） 3. 餐饮 不同风味的中、西餐厅并提供送餐服务以满足员工就餐和商 务往来客人用餐的需求。 4. 便利店 利用较小面积建立方便办公楼内部客户使用的24小时营业的、 以超市为主的商铺，满足客户的基本购物需求；若无法24 小时营业，可以考虑安置自动售货机出售饮料和食品。 产品要素 高端办公楼配套设施 随着办公楼市场竞争的加剧，越来越多的办公楼提供新 的增值性商业服务设施，包括： 1. 健身房； 2. 医疗保健中心（包括牙医）； 3. 洗衣店； 4. 美容美发店； 5. 咖啡厅； 6. 花店； 7. 图文制作中心； 8. 汽车展厅。 经营管理策略 办公楼按使用性质分类 自用办公楼、出租办公楼、自用出租复合型办公楼。 经营管理阶段划分 1. 租约签订前 租金确定、租户选择、谈判、签约。 2. 租约执行中 房屋交付、收取租金、租金调整、租户关系管理。 3. 租约期满时 费用结算、租约续期、房屋收回。 以上各阶段始终贯穿着 “市场营销”工作。 经营管理策略 决定