房地产开发项全过程管理.pptVIP

张洪林 2014年1月16日;全过程管理原理简介;目标管理原理;计划与控制原理;街道挖沟——取土烧砖——引水成渠——运送建材——修建皇宫——废料填沟——平整建街;PDCA循环原理;执行力原理 ----影响项目执行的主要因素;程序化原理;对内： 顺畅的内部管理秩序 公平的评价体制 有效的执行准则 清晰的职责和责任 知识和经验的积累 对外： 高度的顾客满意 高度的顾客信任度和忠诚度;房地产公司精细化流程;房地产开发项目全过程管理主要内容;一、简要流程;1、开发设想;2、可行性研究;3、申请项目用地;4、项目设计;5、征地及拆迁安置;6、筹措开发资金;7、建设工程招标;8、施工管理;9、市场营销策划;10、物业管理;二、行政审批事项;1、选址定点;2、规划总图审查;3、初步设计和施工图设计审查;4、规划报建图审查;5、施工报建;;;6、商品房预售许可;7、建设工程竣工综合验收备案;8、房地产权属初始登记;三、市场定位;1、定位分析;2、具体策略;（2）产品定位：是品牌定位和公司定位的物质基础。 通常包括项目开发定位、价格定位、品质定位。 产品定位策略共有九种：高质高价、高质中价、高质低价；中质高价、中质中价、中质低价；低质高价、低质中价、低质低价。 在众多购买因素中，价格因素占30%，可见，价格始终是消费者最关心的要素之一。;（3）品牌定位：包括概念定位和形象定位。 概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发，但又不局限于其使用价值，不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上，更讲究品味，要求产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时，要有新思想、新内涵、新概念，赋予房子灵魂。同时，采用差异化的传播方式，使项目脱颖而出。;3、要点分析;四、设计管理;1、项目方案设计管理;2、项目施工图设计管理;五、造价控制;1、项目设计阶段的造价控制; 对于工程造价的控制要立足于实现控制，即主动控制。尽可能减少或避免目标值与实际值的偏离。 我们的造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制造价，更??主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。 要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。; 设计阶段是投资控制的关键环节，设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算和结算只能是计量并不能改变工程造价。 因此，工程造价的控制要以设计阶段为重点。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。 长期以来我们开发企业对建设项目设计阶段的经济合理性重视不够，搞前期的只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞预算的只按设计图纸来算账，不懂施工，不管设计方案在经济上是否合理。 开发商往往把控制工程造价的主要精力放在了施工阶段审核施工图预算上，或在编制合理工程标底和结算工程价款细账上。; 下面共同探讨一下在设计阶段如何控制工程造价，主要有五个方面控制措施： （1）实行设计方案招投标制度。 引进竞争机制，加强设计管理控制，选择优秀的设计单位，来保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商。 （2）实行限额设计。 什么是限额，如何确定合理的限额就成了问题的关键。 举一个例子说明：清华大学教师住宅工程，总成本4200元/平米，去除土地等其他费用，用于建安的费用为1260元/平米，这就是设计限额。;（3）开展价值工程的应用。 价值=功能/成本 即“V=F/C”.“用最少投资，争取最大效益”的五种方法： A：保持开发项目功能不变，降低项目投资； B：投资不变，提高项目功能； C：投资虽有所增加，但功能提高幅度更大； D：降低一些次要功能，使成本大幅降低； E：运用新科技、新技术，既提高功能，又降低投资。 价值工程的主要特点是：从使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。;（4）加强图纸会审工作。 把工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，效果最好。在设计出图前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的最经济性进行审核，以求得提高设计质量。避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。 （5）加强设计洽商管理。 杜绝不合理的设计洽商。减少由于设计人员责任心不强??