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如何确定容积率 谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单 我们需要理解容积率的那些问题？ 先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题 案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利 案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合 案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼 总规划平面图 杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 一个容积率确定的案例——湛江地王项目 深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央 占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。 绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退后线距离较大。 规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾 总用地16.3万㎡，总建筑面积65万㎡，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。 建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层。 为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸 总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196。 幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性； 一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。 后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭 地块形状狭长，总用地面积51825㎡，总建筑面积21万㎡，其中计容积率面积17.1万㎡，容积率3.3。 13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小，户型面积适中。 户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。 容积率参照给我们的启示——项目可能实现的容积率指标 本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； 地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； 西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节约用地。 参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现的容积率指标可能如下： 高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高； 较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理； 较高容积率：4.8左右，是基于湛江市房地产开发现状、开发商容积率预期的基础上的方案，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到18—20%，品质极低。 项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一 在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.92； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。 项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二 在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43； 本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。 项目容积率确定——高容积率下的经济指标测算数据假定 在满足图示物业功能配比的情况下，方案基准容积率4.92； 在如此规划指标下，类似的产品形态在规划上难以达到合理布局，产品素质低。 右图方案图示物业功能配比下，容积率4.41； 产品形式多数为一梯多户的户型，舒适度不高。 方案主要规划技术指标对比 对比显示：在产品可实现及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案一相对最佳，但差异不明显。 方案三容积率的限定下，产品规划设计的技术可行性难度大。 项目容积率的选定过程中，