新天地项目营策划案.docVIP

新天地项目营销策划案 前 言 新天地项目是康怡棠公司登陆永川市场的第一站，在此，新天地项目的成功将对康怡棠公司在永川地区的发展起着巨大的引领作用，打造良好的品牌认知度，对今后的持续性发展打下坚实的基础。 敝司根据项目的工作要求，在与贵方多次深入探讨、论证和共同研究基础上，针对项目全程策划工作需要进行了专题市场调研，对项目开发环境、目标市场、项目本身特征等进行了深入、细致的分析和预测，并在融入了项目专案组人员的长期策划实践经验基础上编制完成的。通过对项目区位、开发成本和消费市场的分析，我们认为，只要投资商能很好地针对市场进行项目策划、规划设计、建设、营销策划并执行，本项目应可在区域住宅市场中独树一帜永川位于重庆西部，距市区56公里为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。全区辖16个镇，7个街道办事处，人口110万人，其中城区面积35.3平方公里，城区人口36.4万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。永川区城区及镇范围总人口万人，其中中心城区人口万人；万人； 万人城镇居民人均可支配收入13607元，农村居民人均纯收入5380元，城镇化率达到54.6%产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。其目的是探讨产品的市场可行性如何？产品潜在客户是谁？对产品进入市场如何把握？产品的市场受众面究竟有多大？等等。一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望。不同文化水准，不同地区、不同层次、不同经济实力的顾客，对住宅商品房都有不同的需求。在这样的大环境下，房地产开发企业必须真正了解市场，了解购房者的居住需求、摸清购房者对其开发地块的地理位置、经济及周边环境的基本状况，再按照整个城市的规划要求，给所要开发的项目制定提供给真正需要的房子另一方面可以建立起开发企业品牌的知名度和美誉度，在激烈的市场竞争中保持自己的竞争优势。现代具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩。每一周的每一天，工作也要，休闲也要城市也要，繁华也要。决策项目目标客源定位决策都市白领一族 文化：程度较高年龄层次：2-35岁 经济状况：中高收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力 购房动机：自用，为首次置业者购买习惯：理性，有主见，所需户型适中 分布区域：项目周边地带家庭结构：2-5人2人，为2人世界组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。3人，为3口之家有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。分析以上特点，在广告策略上，强化主题形象，丰富文化内涵，针对诉求对象的细分，有的放矢地展开诉求。如对2人世界，重点展现温馨浪漫，共筑爱巢。对5口之家，则突出理性亲情，天伦之乐。周边居民 文化程度：一般 年龄层次：23-45岁 经济状况：实力雄厚，购买力强 购房动机：房，告别过去生活方式二次置业，有投资倾向年轻一辈安家需要购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。分布区域：项目周边地带 家庭结构：3-5人 3人为3口之家，下一代已上学或长大成人，考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。还可能有其它结构，但不是主力。针对这一群体，突出现代社区的高尚性，是未来生活的方向，引起他们的向往，促成购买行动。-130㎡（三房），80-110㎡（二房）、130-150㎡（四房）为主，五房主要考虑面积150-160㎡。 （4）对小区配套智能化、科技含量要求相对来说比较高。 四、项目价格定位决策 【理由一】 根据“承诺卖点逐一兑现，销售价值逐步上升”的原则以及目前当地同类型住宅销售动态和项目价值构成要素优劣分析判断，在期房阶段入市，可兑现周边同类物业的均值（据入市前再次调查后的市价来定），在项目入市初期，为了使项目一炮走红，尽快打响知名度，并制造“买涨不买跌”的热销景象，吸引跟风购买，建议在入市初期运用低于平均水品的价格位，推出少量比例单位，之后随人气上升再逐步提升价格。 【理由二】 项目户型安排，规划设计，材料设备，外立面风格，物业管理等总体设计较当地竞争楼盘要更具亮点，公开发售时，通过工地包装、营销中心、样板房和广告宣传等方式将项目优势予以有效展示，可使客户较为充分地感受此优势，直接有助于物业入市价值的实现。 【理由三】 从项目区域内竞争物业的开发、销售现状判断，一方面当地市场具备对高质素住宅的需求和购买力，同时，现阶段入市楼盘在某些方面没有达到精益求精最大可能满足客户相关需求的程度，市场存在一定需求空间。以本项目营造的优势特点，应具有较理想的市场接受度。 升值定位——可实现价格约10％的升值空间 【理由一】