机床厂项目投决策报告.pptVIP

5.１ 强排方案 5. 单一成本假设法 产品类型:多层（6F） 强排容积率:1.54 产品类型:洋房（4F） 强排容积率:1.25 5.１ 强排方案 5. 单一成本假设法 产品类型:联排（3F） 强排容积率:0.96 五、项目初步方案——方案一 五、项目初步方案——方案二 五、项目初步方案——方案三 五、项目初步方案——设计规划指标表 总占地面积 154500 m2 建筑用地面积 154,500 m2 总建筑面积 471,193 m2 建筑物占地面积 26920 m2 建筑密度 17.42% 绿地率 35.00% 计容积率面积 386,450 m2 容积率 2.50 围墙长度 　 m 道路用地合计 沥青路面车行道 砼路面车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 硬质铺装人行道 73,505 22051.5 14701 绿化用地合计 重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 体育(游乐)设施占地 水景占地面积 54075 15570 　 　 　 2000 　 产品构成 占地面积 计容积面积 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 单元数 户数 住宅 联排(3F) 4000 7,500 7,500 7500 2.05% 250 30 30 高层(33F) 12820 357,850 357,850 357850 97.95% 158 31 2270 小计 16820 365350 365350 365,350 100% 159 61 2300 公共配套建筑 商业 5000 　 　 11,000 　 11,000 　 需分摊所有八大类费用 会所 2000 　 　 4,000 　 4,000 　 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 博物馆 2000 　 　 2,000 　 　 　 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 社区卫生服务中心 1000 　 　 4,000 　 　 　 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 公厕 100 　 　 100 　 　 　 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 小计 10100 　 　 21,100 　 15,000 　 　 　 　 　 车位数 建筑面积 可售面积 　 　 停车 半地下车库 　 2,658 93,023 93,023 只分摊一半建安成本 人防地下车库 　 366 12,820 　 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 地面露天 　 756 　 　 不单独保留成本 小计 　 3,780 105,843 93,023 　 合计 　 　 471,193 458,373 　 备注：1、若注册资本金超过3000万美金，成立公司就需要省外经贸厅批准，为节约时间，所以本项目公司注册资本定为2.3亿元以内。 2、11月底市开发获取两幅土地，获取土地前的保证金等一切费用由市开发自行解决，土地获取后暂不与国土局签订土地合同，等万科的项目公司成立后，由项目公司直接与国土局签订土地合同。同时土地证需可拆分成两张，以保证首期外资借款结汇。 六、操作模式分析 项目操作流程： 12月初，万胜、市开发签订《合作意向书》、《拆迁与梁溪河改造委托合同》。明确双方“联合拿地、分地开发”的原则，以及机床厂项目拆迁等后续操作问题的权利和义务。 12月初，万科、万胜签订《合作意向书》，明确双方在操作机床厂项目上的各自权利和义务 11月23日，市开发通过策略招牌挂获取土地（机床厂地块+轴承厂地块） 07年1月初，万科、万胜、基金成立操作机床厂项目的项目公司 07年1月，项目公司正式与国土局签订《机床厂项目土地合同》，获取该项目。 六、操作模式分析 目前主要工作进展： 1、11月23日，市开发通过公开招拍挂方式，以底价获取“锡国土2006-60地块”（机床厂地块+轴承厂地块），其中，机床厂地块总价14366万元（372元/平米），轴承厂地块总价16519万元（312元/平米）； 2、万胜已拟定《万胜集团关于机床厂地块的操作报告》，并提交无锡市政府，主要明确了：①与市开发“联合拿地，分地开发”的大原则。②万胜的项目公司希望能以1800元/平米的楼面地价（包括毛地价、拆迁费、梁溪河整治费等所有费用）从市开发手中受让机床厂地块。目前正在待批中； 3、万胜已拟定《万胜与市开发框架合作协议》，主要内容见下页具体分析，目前该协议正与市开发商讨中； 《万胜与市开发框架合作协议》主要内容： 保留建筑一 保留建筑二 保留建筑三 加油站 1、一期拆迁不得少于25%，交地不晚于07年6月，二期完成厂区拆迁，交地不晚于07年12月，三期完成民宅拆迁，交地不晚于08年6月，且拆迁付款节奏与交地紧密挂钩； 2、保留建筑“宗地内异地改造”（拆除保留建筑一、二）； 3、加油站“异地有偿复建”，且复建费包含在拆迁款内； 4、项目公司以12