武夷山金绿酒项目战略发展报告.pptVIP

市场结论概述 区域 武夷山市 周边区域 市场 结论 1、武夷山区域缺乏购物环境较好的商场。 2、景区内商铺总体供大于求。但优质地段商铺供不应求 3、春节及2-4月为旅游淡季，淡季时间大致为3-4个月 4、景区周边物业均以产权式商铺发售，缺乏后期统一经营管理。 5、茶产品、根雕、工艺品为主要畅销产品。 6、投资意识较强，区域商铺销售较旺，二手成交活跃 1、周边租金60-120元/平方米之间，以整栋出租形式较多； 2、统一经营管理式主题商场较受欢迎； 3、特色旅游产品大受欢迎； 4、周边如台湾、南平、福建特产产品发展较快； 5、高档人群的消费主要体现在休闲与居住上，在购物上没有太大区别； 本项目本体 1、本项目位于十字路口，有入口广场，具有良好的吸纳性； 2、项目便于打造优质的购物环境，层高5.5-6米,有2万平米纵深.； 3、本项目便于统一经营，不发售产权，且为封闭式商场。 结论1：本项目具打造成当地最具规模优势、最好购物环境、及最佳旅游产品集散地的条件； 结论2：本项目的商铺可以有多种模式运营（在塑造出良好经营条件情况下） 。 项目发展模式研究 模式 自营 整体出租 发售使用权 特点 通过自有经营，作为企业优质资产，提升企业经营能力与盈利能力，为上市及融资打下良好基础。 不装修,以对外界整体包租, 便于精简自身的商业链条 。 在良好经营的前提下,对外分割商铺,以租约的形式发售使用权。 投资 较高(需精装修、中央空调) 低(可毛坯推荐) 高(需精装修、中央空调) 收益 较高 较低 高 投资周期 8-10年 不确定 1-2年 经营难度 较小 无 较大 运营模式 统一经营管理、广告宣传 物业管理 统一经营管理、广告宣传 商场建议 （一）商场体量确定 商场建议 （二）为使动线较为简单，建议商场为一层，将功能间统一移至负一层。 资金测算 （一）项目商场单项总投资为8985.86万元，占项目总投资(50000万)的20%左右。对于企业的资金链有一定的考验。 序号 费用名称 金额（万元） 备注 项目开发建设总支出 8985.86 1-7项总和 1 前期费用 115.03 　 \ 1.1 渣土处理费 2.4 建筑面积*1.2元/㎡计算 1.2 建筑工程质量监督费 3.3 建筑面积*1.65元/㎡计算 1.3 建筑工程交易手续费 1.92 建安成本*0.03% 1.4 施工管理费 0.033 建筑面积*1.65元/㎡计算 1.5 建筑物放样费 4 建筑面积*2元/㎡计算 1.6 建筑设计费 60 建筑面积*30元/㎡计算 1.7 白蚂蚁防治费 2 建筑面积*1元/㎡计算 1.8 工程监理费 32 建安成本*0.8% 1.9 施工图审查费 9.2 建安成本*0.15%+2.10*3.5% 1.10 散装水泥专项基金 1.5 建筑面积*0.75元/㎡ 2 建安成本 6400.00 　 \ 2.1 土建成本 4000 建筑面积*2000元/㎡ 2.2 水电安装 300 建筑面积*150元/㎡ 2.3 消防工程 100 建筑面积*50元/㎡ 2.4 装修费用 2000 建筑面积*1000元/㎡ 3 配套费用 420.00 　 \ 3.1 中央空调 300.00 2台,150万 3.2 智能化系统 120.00 建筑面积*60元/㎡ 4 管理费用 341.00 为企业开发经营中发生的各项管理费用，含人员工资、公关费、办公费、差旅费、折旧费等，合计为2-3项总和的5％ 5 财务费用 1000.00 总投资*年利率10%*1年 6 营销费用 450.00 营销过程中发生的各类费用，如广告费、代销手续费等，合计按项目销售收入的5％计算 7 不可预见费 259.83 2-7项总和的3% 资金测算 （二）自营出租模式收益——按5%的年均增长率，8—10年收回投资成本。 序号 商业 主要出租店 主力店与合作经营 管理费 1 租金 总出租面积(2万m2)合作主力店占40%面积 / 1.1 出租方式 年均租金(65元/m2·月,出租率80%) 年均租金(35元/m2·月,出租率90%) 按20元/平方米,总出租率核定85% 1.2 面积(平方米) 12000 8000 20000 1.3 出租率 0.80 0.90 0.85 1.4 租金(元/平方米) 65 35 20 1.5 年营业额 7488000.0 3024000.0 4080000.0 1.6 年总营业额 0 2