泉盛置地航天地住宅项目市场定位报告.pptVIP

金地西沣公元 四室二厅二卫 128平米 赠送23平米 金地西沣公元 四室二厅二卫 146平米 赠送16平米 户型及产品建议——四房产品 保利曲江春天里 四室二厅二卫 125平米 赠送12平米 户型及产品建议——四房产品 一、项目概况 二、城市分析 三、市场分析 四、项目定位 五、经济分析 六、开发计划 评估项 权重分配 A雅居乐铂琅峯 B万科城 C富力城 D金辉世界城 E中海城 本案 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 地段位置 20% 0.6 0.12 0.8 0.16 0.9 0.18 1 0.2 1 0.2 0.8 0.16 产品规划 15% 0.7 0.105 0.7 0.105 0.8 0.12 1 0.15 0.8 0.12 0.8 0.12 宜居环境 10% 0.9 0.09 1.1 0.11 1 0.1 1 0.1 1 0.1 1.2 0.12 核心资源 15% 0.8 0.12 0.8 0.12 0.8 0.12 1.1 0.165 0.9 0.135 1.1 0.165 外部配套 10% 0.6 0.06 0.8 0.08 0.7 0.07 1 0.1 1 0.1 1 0.1 周边发展 10% 1.2 0.12 1.2 0.12 1 0.1 1.2 0.12 1.2 0.12 1.2 0.12 企业品牌 10% 1 0.1 1.2 0.12 0.8 0.08 1 0.1 1.1 0.11 1 0.1 道路交通 10% 1 0.1 1.2 0.12 0.8 0.08 1 0.1 1.2 0.12 1.2 0.12 合计 1 　 0.815 　 0.935 　 0.85 　 1.035 　 1.005 　 1.005 通过当前周边竞争项目及可类比项目进行加权定价得出本项目目前高层参考均价为7216元/㎡ 序号 项目 实收均价 加权均价 A 雅居乐铂琅峯 8000 6520 B 万科城 7000 6545 C 富力城 6200 5270 D 金辉世界城 8500 8798 E 中海城 6800 6834 平均值 6793 合计 　本案均价 平均值*1.005　 6827　 万科城均价为8500元/平米，除去精装修后均价为7000元/平米;中海城均价为8300元/平米，除去精装修后均价为6800元/平米; 富力城均价为7200元/平米，除去精装修后均价为6200元/平米 通盘各系产品均价预计： 高层入市价格： 约6827元/㎡ 考虑区域增长因素， 整盘均价为：7000元/㎡ 五、经济分析－价格策略 五、经济分析－投资分析（以高层均价7000元/平米为标准计算） * 备注: 以上为静态财务成本分析，未考虑财务融资成本。所有成本单方造价均指实际建造面积的单方造价，未考虑赠送面积因素。 成本构成 分摊成本(单位：元/平米) 备注 地价成本 1406 按照300万/亩，容积率3.2计算，总建筑面积631782平米 前期工程费 200 规划设计费、证照申办费、三通一平费 基础设施费 200 通水、通电、通气等设施费 公建配套费 270 市政公建配套费、小区外市政配套工程费 建安工程费 2800 直接工程费、间接费 开发间接费 220 临时设施摊销费、项目贷款费用、开发间接费摊销、监理费、施工水电费、工程审价费、竣工验收费、物业进驻费 期间费用 240 其中：管理费110元/㎡、营业费130元/㎡ 配建公租房费用 267 直接成本×5% 营业税及附加 461 销售均价×6.58% 土地增值税 70 销售均价×1% 综合成本 6133 　 所得税 217 （销售均价－综合成本）×25% 税后成本 6350 综合成本+所得税 项目总投资 4011847289 税后成本*总建筑面积 销售均价 7000 　 税后利润 650 销售均价－税后成本 税后总利润 410626711 税后利润*总建筑面积 项目利润率 9.29% （销售均价-税后成本）÷销售均价 一、项目概况 二、城市分析 三、市场分析 四、项目定位 五、经济分析 六、开发计划 * 六、开发计划 开发计划： ◆本项目总建面约为63万平米（以3.2容积率计算），按照航天基地区域开发进度10万平米/年，项目运行约6年时间。 ◆项目地块西边紧邻神舟四路及中央公园、地铁口等，相对交通条件成熟，展示性好，建议开发顺序由西向东，分为四期左右依次进行。 ◆首期开发，主要结合市场总体需求，以刚需产品，70-110平米，高层T4产品为主，均价6800元/